Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công tập trung vào năm nhóm nội dung: sự phù hợp với bước thiết kế trước, tuân thủ quy chuẩn và quy định vật liệu, an toàn công trình cùng công trình lân cận, công nghệ nếu có, và an toàn phòng cháy.
An toàn công trình, tuân thủ quy chuẩn và phòng cháy là phần bắt buộc theo luật; các nội dung còn lại, kể cả rà phối hợp giữa các bộ môn, do chủ đầu tư thỏa thuận trong hợp đồng thẩm tra.
Từ ngày 01/7/2026, kết quả thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công được lập theo Mẫu số 11 Phụ lục I Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Biểu mẫu nêu năm nhóm nội dung chuẩn để đơn vị thẩm tra kết luận, sau khi xác nhận hồ sơ đủ điều kiện để thẩm tra.
Chủ đầu tư có thể thẩm tra một phần hoặc toàn bộ, miễn giữ đủ các nội dung luật định bắt buộc. Dưới đây là 5 nhóm nội dung trong Mẫu số 11:
Trong năm nhóm này, an toàn công trình, tuân thủ quy chuẩn và phòng cháy là phần luật bắt buộc; hai nhóm còn lại đưa vào thẩm tra theo thỏa thuận hợp đồng. Phần kết luận phải ghi rõ hồ sơ "đủ điều kiện để triển khai các bước tiếp theo" hoặc nêu danh mục yêu cầu hoàn thiện, do chủ trì thẩm tra từng bộ môn ký kèm số chứng chỉ hành nghề.
Báo cáo chỉ ghi chung chung "đạt yêu cầu" mà thiếu số liệu căn cứ cho từng nhóm là chưa đủ cơ sở, và bên thẩm định có quyền yêu cầu bổ sung, hoàn thiện báo cáo. Việc đầu tiên là xác định dự án có bắt buộc thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công hay không.
Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công là bắt buộc khi công trình thuộc diện tại khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 135/2025/QH15. Khi đó, báo cáo thẩm tra là căn cứ để chủ đầu tư thẩm định hoặc kiểm soát thiết kế, tùy bản vẽ thi công thuộc bước nào.
Diện phải thẩm tra gồm công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, và công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy.
Nhà ở cao tầng gần như luôn chạm cả hai nhánh: Phụ lục IV của nghị định hướng dẫn xếp chung cư từ cấp II trở lên vào nhóm ảnh hưởng lớn đến an toàn, còn chung cư cao tầng thường thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy.
Vì cơ quan chuyên môn không còn thẩm định thiết kế triển khai, báo cáo thẩm tra nay là cơ sở cho chính chữ ký phê duyệt của chủ đầu tư, như trong bài viết chi phí thẩm tra thiết kế đã được Song Anh phân tích.
Bản vẽ thi công rơi vào vế thẩm định hay vế kiểm soát là do thời điểm chọn nhà thầu quyết định. Chủ đầu tư thẩm định bước thiết kế triển khai diễn ra ngay trước khi chọn nhà thầu thi công, gói EPC, EC hoặc EP; các bước còn lại được quản lý theo cơ chế kiểm soát hợp đồng.
Trong trường hợp dự án nếu đấu thầu ngay sau thiết kế kỹ thuật thì bản vẽ thi công đi vào cơ chế kiểm soát còn nếu chọn nhà thầu sau khi có bản vẽ thi công thì chính bộ bản vẽ này phải được thẩm định.
Bước thẩm định phải có văn bản thông báo kết quả trước khi phê duyệt, còn bước kiểm soát vận hành theo điều khoản hợp đồng. Kế hoạch đấu thầu vì vậy cần chốt đồng thời với phạm vi thẩm tra.
Hồ sơ bản vẽ thi công đủ điều kiện để thẩm tra khi đúng quy cách, đủ danh mục và có đủ thuyết minh, bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật cùng quy trình bảo trì công trình. Đơn vị thẩm tra xét điều kiện này trước mọi nội dung kỹ thuật và ghi nhận kết luận vào báo cáo.
4 thành phần này được nêu tại Điều 23 của nghị định hướng dẫn, kèm yêu cầu bản vẽ đủ kích thước, vật liệu và chi tiết cấu tạo để thi công thực tế. Khi thiết kế hai bước, hoặc một bước với dự án lập báo cáo kinh tế kỹ thuật, bản vẽ thi công bắt buộc phải kèm thuyết minh tính toán kết cấu.
Hai thành phần dễ bị xem nhẹ là chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình bảo trì. Chỉ dẫn kỹ thuật là tài liệu không tách rời của hồ sơ thiết kế, và bản được phê duyệt chính là một thành phần của hồ sơ mời thầu thi công.
Tài liệu này bắt buộc phải lập thành tập riêng với công trình cấp I trở lên, hoặc công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo yêu cầu của chủ đầu tư.
Ở công trình thuộc diện phải lập riêng, thiếu tập tài liệu này thì hồ sơ vừa chưa đủ điều kiện thẩm tra vừa chưa đủ để mời thầu, khiến năm nhóm nội dung chưa được xét trong khi lịch dự án vẫn trôi.
Để tìm hiểu thêm danh mục bản vẽ cần có của từng bộ môn, chủ đầu tư có thể tham khảo bài viết: Hồ Sơ Thiết Kế Bản Vẽ Thi Công Là Gì?
Mọi điều chỉnh của bản vẽ thi công so với bước thiết kế liền trước phải được liệt kê trong bảng thống kê chi tiết; dự án chỉ có một bước thì đối chiếu với nhiệm vụ thiết kế. Bảng này phân tách rõ thay đổi chủ đầu tư được tự quyết khỏi thay đổi vượt ngoài dự án đã duyệt.
Luật cho phép bước sau cụ thể hóa và điều chỉnh bước trước, miễn không đổi mục tiêu, quy mô và yêu cầu kinh tế kỹ thuật đã duyệt.
Với nhà cao tầng, ba loại thay đổi nằm ngoài quyền tự quyết gồm: quy mô đầu tư đã duyệt, giải pháp kiến trúc phân khu chức năng chính và giải pháp kết cấu chính của công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng.
Giữa nhóm được tự quyết và nhóm vượt quyền là những thay đổi hợp lệ nhưng phải báo cáo bằng văn bản cho người quyết định đầu tư trước khi phê duyệt hoặc kiểm soát thiết kế. Nhóm này gồm thông số đã duyệt chưa tới mức điều chỉnh dự án, và vật liệu kết cấu chính ở công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn.
Người quyết định đầu tư nếu có ý kiến khác sẽ trả lời trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ; quá hạn không ý kiến thì chủ đầu tư phê duyệt.
Tình huống điển hình là phương án tối ưu chi phí kết cấu, như đổi cấp bê tông hay loại thép cấu kiện chịu lực chính: dù đúng kỹ thuật vẫn phải báo cáo bằng văn bản cho người quyết định đầu tư và có thể phát sinh thời gian chờ ý kiến.
Khi concept và bản vẽ thi công do hai đơn vị khác nhau lập, mỗi điều chỉnh càng phải truy xuất được về bước trước, như ở hai tòa tháp tại Selavia Aura Phú Quốc: Kume Design Asia lập concept, Song Anh triển khai tới bản vẽ thi công ở vai tổng thầu thiết kế.
Trong thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, an toàn công trình được kiểm tra theo hai lớp. Lớp đầu rà soát thuyết minh tính toán kết cấu so với quy chuẩn; lớp sau kiểm tính độc lập để đối chiếu với kết quả của tư vấn thiết kế, gồm cả an toàn cho công trình lân cận.
Kiểm tính độc lập nghĩa là đơn vị thẩm tra tự tính lại các nội dung liên quan tới an toàn chịu lực. Để việc này đi nhanh, thuyết minh tính toán phải có bảng tổng hợp các tiêu chí như độ ổn định, chuyển vị, biến dạng nền móng, khả năng chịu lực cấu kiện, đặt cạnh thông số tương ứng trong quy chuẩn.
Thiếu bảng này, đơn vị thẩm tra phải gom từ các bảng tính rời và thời gian thẩm tra sẽ kéo dài theo.
An toàn công trình lân cận thường bị đánh giá thấp ở dự án đô thị có tầng hầm, vì phần đào hầm và hệ móng tác động trực tiếp tới nhà dân xung quanh.
Với phòng cháy chữa cháy, đơn vị thẩm tra đối soát từng chỉ tiêu trong thuyết minh phòng chống cháy nổ cạnh quy chuẩn quốc gia về an toàn cháy. Với vật liệu, chỉ tiêu ghi trong hồ sơ được đặt cạnh yêu cầu của quy chuẩn và quy định về sử dụng vật liệu xây dựng.
Luật chỉ bắt thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công về an toàn công trình, tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn và phòng cháy chữa cháy; các nội dung khác đi theo hợp đồng. Ở dự án đầu tư kinh doanh, nội dung thẩm định bắt buộc của chủ đầu tư gọn hơn dự án đầu tư công.
Dự án đầu tư công phải thẩm định đủ sáu nội dung tại khoản 1 Điều 30 Luật Xây dựng năm 2025. Dự án đầu tư kinh doanh, loại hình của phần lớn nhà ở cao tầng tư nhân, chỉ bắt buộc ba nội dung, 3 nội dung còn lại xét theo yêu cầu của người quyết định đầu tư.
Chủ đầu tư có thể đối chiếu sáu nội dung thẩm định theo hai loại dự án trong bảng so sánh dưới đây:
| Nội dung thẩm định | Dự án đầu tư công | Dự án đầu tư kinh doanh |
|---|---|---|
| 1. Đáp ứng nhiệm vụ thiết kế | Bắt buộc | Theo yêu cầu người quyết định đầu tư |
| 2. Phù hợp với thiết kế trong Báo cáo nghiên cứu khả thi | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 3. Tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy định vật liệu | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 4. An toàn chịu lực, công trình lân cận, phòng cháy, công nghệ | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 5. Khối lượng và giá trị dự toán | Bắt buộc | Theo yêu cầu người quyết định đầu tư |
| 6. Năng lực đơn vị khảo sát, thiết kế, lập dự toán | Bắt buộc | Theo yêu cầu người quyết định đầu tư |
3 dòng "theo yêu cầu" do người quyết định đầu tư quyết có kiểm hay không; ở dự án tư nhân, đó là cấp có thẩm quyền trong chính doanh nghiệp. Riêng dòng dự toán tác động thẳng tới giá gói thầu, nên nếu để trống thì thẩm định vẫn hợp lệ nhưng rủi ro chi phí sẽ nằm nguyên phía chủ đầu tư.
Hợp đồng thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công nên ghi thêm ba mục: rà phối hợp kiến trúc, kết cấu và cơ điện; đối chiếu khối lượng với dự toán; số vòng thẩm tra lại đã gồm trong giá. Thiếu các mục này, báo cáo đạt luật vẫn có thể bỏ sót xung đột chỉ lộ ra ở công trường.
Dầm va chạm ống gió, cao độ trần hụt so với thông thủy, lỗ mở sàn lệch trục là những lỗi không vi phạm quy chuẩn nào nhưng đủ làm công trường dừng việc chờ phương án xử lý.
Để tìm hiểu thêm về nhóm kiểm tra phối hợp này, chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết: thẩm tra hồ sơ thiết kế gồm những gì và bài phối hợp đa bộ môn trong thiết kế cao tầng.
Thẩm tra cũng không làm giảm trách nhiệm của tư vấn thiết kế; để trách nhiệm ấy phát huy hiệu lực thực tế, hợp đồng thiết kế nên ghi rõ nghĩa vụ và thời hạn chỉnh sửa theo kết luận thẩm tra.
Ở vai tổng thầu thiết kế công trình cao tầng, Song Anh triển khai kiến trúc, kết cấu và cơ điện trong một hệ hồ sơ trên hệ tọa độ chung, nên bản vẽ thi công được rà đồng bộ ba bộ môn trước khi gửi đi thẩm tra.
Khi dự án sắp phát hành bản vẽ thi công, quý vị có thể gửi dự thảo phạm vi thẩm tra cùng danh mục hồ sơ để đội ngũ Song Anh cùng rà soát trước vòng xét điều kiện thông qua dịch vụ tư vấn thẩm tra hồ sơ thiết kế.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
