Thiết kế resort cao cấp là hành trình đưa một ý tưởng nghỉ dưỡng đi qua bốn chặng: định vị sản phẩm, concept và quy hoạch tổng mặt bằng, thiết kế cơ sở, rồi bản vẽ thi công. Phối cảnh đẹp chỉ là điểm xuất phát.
Thiết kế resort cao cấp thường đi qua 4 chặng nối tiếp: làm rõ định vị và nhiệm vụ thiết kế, lập concept kèm quy hoạch tổng mặt bằng, triển khai thiết kế cơ sở để xin phép và lập dự toán, cuối cùng là bản vẽ thi công.
Trong 4 chặng, concept và tổng mặt bằng quyết định phần lớn chi phí của cả dự án. Chặng đầu trả lời câu hỏi kinh doanh: nhóm khách nào, hạng sao nào, bao nhiêu phòng, dịch vụ gì và hạn mức đầu tư ra sao.
Chặng thứ hai biến câu trả lời ấy thành cách bố trí villa, khối phòng, nhà hàng, spa trên khu đất. Chặng thứ ba kiểm lại phương án bằng quy chuẩn, hồ sơ phòng cháy chữa cháy và dự toán. Chặng cuối chi tiết hóa tới từng cấu kiện để nhà thầu thi công chuẩn xác ngoài hiện trường.
Điều khiến thiết kế resort khác thiết kế khách sạn trong thành phố là khu đất. Khách sạn đô thị gom mọi chức năng trong một khối nhà và dựa vào hạ tầng có sẵn, còn resort trải ra trên quỹ đất rộng, gồm nhiều hạng mục thấp tầng xen với cảnh quan, và thường phải tự lo phần hạ tầng.
Bảng dưới đây so sánh khách sạn đô thị và resort trên 4 tiêu chí ảnh hưởng trực tiếp tới cách lập hồ sơ:
| Tiêu chí | Khách sạn đô thị | Resort |
|---|---|---|
| 1. Tổ chức công trình | Một khối cao tầng, chức năng xếp chồng theo tầng | Nhiều hạng mục trải trên khu đất, nối bằng lối dạo và đường nội bộ |
| 2. Hạ tầng kỹ thuật | Đấu nối điện, nước, thoát nước của thành phố | Thường tự có trạm điện, nguồn nước, trạm xử lý nước thải |
| 3. Luồng vận hành | Tách theo chiều đứng, bằng thang máy và lõi riêng | Tách theo mặt bằng, bằng tuyến đường khách và tuyến dịch vụ |
| 4. Môi trường khai thác | Khí hậu đô thị, ít tác động của muối và gió biển | Ven biển hoặc trên đảo, ẩm, nhiều hơi muối, chịu gió bão |
4 tiêu chí trong bảng trên cho thấy một bộ hồ sơ thiết kế resort không thể lấy khuôn khách sạn cao tầng rồi trải ra mặt đất. Mỗi tiêu chí là một nhóm quyết định sẽ gặp lại ở các phần tiếp theo, bắt đầu từ khu đất.
Ý tưởng thiết kế resort nên bắt đầu từ khu đất. Hướng gió, hướng nắng, địa hình, đường bờ biển, thảm thực vật sẵn có và chỉ tiêu quy hoạch quyết định hạng mục nào đặt ở đâu. Phong cách kiến trúc đến sau, như lớp ngôn ngữ hoàn thiện phủ lên một bố cục đã khớp với khu đất.
Nhiều dự án khởi động bằng một tấm ảnh: mái lá nhiệt đới, hồ bơi vô cực, villa ẩn trong rừng. Hình ảnh ấy giúp hình dung sản phẩm, nhưng không cho biết villa nào nhìn ra biển, dãy nào chịu nắng chiều, khu nào ngập khi triều cường.
Đọc kỹ khu đất, người thiết kế resort mới tìm ra điểm nhìn đắt giá nhất để dành cho hạng phòng cao nhất, và chỗ khuất kín đáo nhất để đặt khu hậu cần.
Hạng sao mục tiêu nên được ghi vào đầu bài thiết kế resort ngay từ chặng định vị. Tiêu chuẩn xếp hạng quy định diện tích buồng, loại dịch vụ và tiện nghi tối thiểu cho từng hạng, nên hạng sao đổi thì quy mô công trình, cơ cấu phòng và danh mục tiện ích cũng đổi theo.
Tiêu chuẩn TCVN 4391:2015 về xếp hạng khách sạn.pdf) tách riêng loại khách sạn nghỉ dưỡng, tức cơ sở lưu trú xây thành khối hoặc quần thể biệt thự, nhà thấp tầng, căn hộ ở nơi có cảnh quan thiên nhiên.
Chính tiêu chuẩn này cũng ghi rõ có thể dùng để tham khảo khi thiết kế xây dựng mới. Vì vậy, mục tiêu hạng sao nên nằm trong nhiệm vụ thiết kế, văn bản mà Nghị định 217/2026/NĐ-CP coi là căn cứ để lập dự án và lập thiết kế.
Nếu đợi tới lúc xin công nhận hạng mới đối chiếu, những chỗ thiếu diện tích hay thiếu hạng mục công năng thường đã thi công xong và rất khó sửa chữa.
Một resort xa đô thị phải tự lo phần lớn hạ tầng: nguồn điện, nguồn nước, xử lý nước thải, thu gom rác và đường cho xe dịch vụ. Khu hậu cần cần khuất khỏi tầm mắt khách nhưng vẫn tiếp cận được mọi hạng mục. Thiết kế resort tốt giải quyết hai lớp này ngay trên tổng mặt bằng.
Hạ tầng quyết định chỗ đặt trạm biến áp, bể chứa, trạm xử lý nước thải và tuyến ống xuyên khu đất. Chúng cần quỹ đất riêng, đường xe bảo trì và khoảng cách đủ xa để tiếng ồn, mùi không tới phòng khách.
Concept nếu dồn hết đất đẹp cho villa mà không chừa chỗ cho hạ tầng thì thiết kế cơ sở sẽ phải cắt bớt phòng hoặc kéo tuyến ống đi vòng, cả hai đều tốn kém. Vì thế thiết kế hạ tầng kỹ thuật của resort nên chạy song song với concept thay vì chạy sau.
Khu hậu cần, gồm bếp trung tâm, giặt là, kho, xưởng bảo trì và chỗ nghỉ của nhân viên, là trái tim vận hành mà khách không nên nhìn thấy.
rong một khách sạn cao tầng, luồng phục vụ tách khỏi luồng khách bằng thang máy riêng. Ở resort, sự tách biệt ấy diễn ra trên mặt đất: xe điện chở khách đi một tuyến, xe chở đồ vải, thực phẩm và rác đi tuyến khác, với các điểm giao cắt được kiểm soát chặt chẽ.
Phân kỳ đầu tư khiến bài toán thiết kế resort khó thêm một bậc. Resort thường mở cửa giai đoạn một khi phần còn lại đang xây, nên hạ tầng và khu hậu cần phải đủ vận hành ngay, đồng thời chừa sẵn đường mở rộng để giai đoạn sau không phải đào bới lại.
Khí hậu biển đảo buộc thiết kế resort xử lý ba tác nhân: hơi muối gây ăn mòn, độ ẩm cao và gió bão. Kết cấu cần vật liệu và lớp bảo vệ hợp với môi trường biển, cơ điện cần thiết bị chịu được hơi muối, còn kiến trúc nên tận dụng tối đa gió và nắng để giảm tải cho hệ thống.
Với kết cấu, hơi muối gây hư hỏng âm thầm. Cốt thép trong bê tông, bu lông, lan can hay khung mái kim loại đều bị ăn mòn nhanh hơn công trình trong đất liền, nếu vật liệu và chiều dày lớp bảo vệ không được chọn theo môi trường biển.
Chi phí tăng thêm khi chọn đúng từ đầu thường nhỏ hơn nhiều chi phí sửa chữa sau vài mùa mưa bão, lúc khu nghỉ dưỡng phải đóng bớt phòng để thi công.
Cơ điện chịu tác động không kém: dàn nóng điều hòa, tủ điện ngoài trời, máy bơm hồ bơi, đèn cảnh quan đều nằm trong không khí có muối, nên cấp bảo vệ và vật liệu vỏ phải chọn cho môi trường ấy.
Việc giấu dàn máy sau mái villa giúp phối cảnh gọn gàng, nhưng nếu thợ khó tiếp cận thì mỗi lần bảo trì sẽ làm phiền đến khách đang lưu trú. Mặt tích cực là khí hậu nhiệt đới cho resort nguồn năng lượng dồi dào.
Từ chọn vật liệu đến bố trí thiết bị, tất cả các quyết định thiết kế cần tính toán đến cả độ bền trong môi trường biển và việc bảo trì khi resort đang đón khách.
Concept do studio nước ngoài lập cần giữ được tinh thần không gian, đồng thời điều chỉnh theo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy, kích thước kết cấu thật, không gian kỹ thuật và suất đầu tư tại Việt Nam. Chủ đầu tư cần một đơn vị đứng giữa, hiểu ý đồ concept và nắm vững quy chuẩn hồ sơ trong nước.
Nhiều dự án thiết kế resort cao cấp chọn studio quốc tế cho phần ý tưởng vì họ quen với các chuỗi khách sạn và thương hiệu vận hành. Bộ concept của họ rất mạnh ở trải nghiệm và ngôn ngữ kiến trúc, nhưng chưa phải hồ sơ xin phép.
Khi sang thiết kế cơ sở, chỗ hay lệch nhất là khoảng cách giữa các khối và đường xe chữa cháy, lối thoát nạn, kích thước dầm cột sau khi tính toán thật, cùng khoảng trần cho đường ống cơ điện. Mỗi điều chỉnh nhỏ đều có thể kéo hình khối lệch khỏi phối cảnh đã duyệt.
Song Anh cũng áp dụng cách làm này tại dự án Selavia Aura Phú Quốc, với concept do Kume Design Asia phát triển. Trong vai trò tổng thầu thiết kế hai tòa tháp, Song Anh phụ trách kiến trúc, kết cấu và cơ điện, từ thiết kế cơ sở đến hồ sơ phòng cháy chữa cháy và bản vẽ thi công.
Để điều chỉnh không phá vỡ ý tưởng, các bộ môn nên phối hợp trên một mô hình chung. Việc triển khai BIM giúp đội ngũ thiết kế thấy rõ các xung đột trước khi phát hành hồ sơ, để chủ đầu tư quyết định khi việc chỉnh sửa còn nằm trên bản vẽ.
Trước khi chuyển hồ sơ thiết kế resort sang bản vẽ thi công, chủ đầu tư nên chốt bốn việc: hạng sao và cơ cấu sản phẩm, kế hoạch phân kỳ, phương án hạ tầng, cùng dự toán đã kiểm qua thiết kế cơ sở. Bốn việc này nếu còn bỏ ngỏ thì phát sinh sẽ dồn hết về công trường.
Hạng sao và cơ cấu sản phẩm cần chốt trước tiên, bởi trong thiết kế resort, thay một loại villa ở chặng bản vẽ thi công kéo theo sửa kiến trúc, kết cấu, cơ điện lẫn nội thất. Kế hoạch phân kỳ đi liền sau, vì nó quyết định quy mô hạ tầng giai đoạn một.
Phương án hạ tầng cần rõ phần nào tự cấp tại chỗ, phần nào đấu nối vào lưới khu vực và đã có ý kiến của đơn vị cung cấp, nếu không bản vẽ trạm và tuyến ống chỉ là giả định.
Còn dự toán qua thiết kế cơ sở là lần đầu chủ đầu tư thấy phương án tốn bao nhiêu ngân sách thật, đủ để quyết định giữ, giảm hay đổi hạng mục khi còn kịp thời.
Thiết kế resort cao cấp sẽ đi qua cả 4 chặng với cùng một đầu mối thiết kế sẽ giúp giữ mạch ý tưởng cùng khả năng triển khai thi công thực tế tốt hơn hẳn so với việc mỗi chặng, mỗi khâu đổi một đơn vị.
Tổng thầu thiết kế Song Anh luôn sẵn sàng đồng hành cùng chủ đầu tư từ ý tưởng sơ khai đến hồ sơ hoàn chỉnh với mục tiêu là giúp ý tưởng thiết kế resort đi tới công trường mà vẫn giữ trọn vẹn điều khiến nó thực sự đáng đầu tư.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
