Kiểm định chất lượng công trình bắt buộc phải thực hiện trong năm trường hợp: khi hồ sơ thiết kế hoặc hợp đồng đã quy định; khi công trình có dấu hiệu không đạt, thiếu căn cứ nghiệm thu hoặc phát sinh sự cố, khi cơ quan ký hợp đồng dự án PPP yêu cầu, trước khi cải tạo, nâng cấp; và trong quá trình bảo trì.
Từ ngày 01/7/2026, các trường hợp này áp dụng theo nghị định mới, thay thế văn bản cũ mà nhiều tài liệu vẫn đang dẫn.
Kiểm định chất lượng công trình cần được thực hiện theo 5 trường hợp tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định 207/2026/NĐ-CP:
Văn bản mới thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP, vì vậy các bài hướng dẫn còn trích "khoản 5 Điều 33" của văn bản cũ cho trường hợp kiểm định bảo trì thực chất đang dựa trên quy định đã hết hiệu lực.
Theo góc nhìn quản trị của chủ đầu tư, năm trường hợp trên chia thành 2 nhóm. Nhóm kiểm định định trước gồm hạng mục ghi sẵn trong chỉ dẫn kỹ thuật, điều khoản hợp đồng, yêu cầu từ đối tác nhà nước trong dự án PPP và các lần kiểm tra định kỳ theo quy trình bảo trì. Những lần này xác định từ khi lập dự án, nên dễ dàng đưa vào dự toán và tiến độ.
Nhóm kiểm định phát sinh gồm hư hỏng kết cấu, hồ sơ nghiệm thu thiếu căn cứ, sự cố hoặc quyết định cải tạo. Nhóm này xuất hiện khi dự án đang chạy, kéo theo chi phí và thời gian ngoài kế hoạch ban đầu.
Theo nghị định mới, kiểm định là hoạt động kiểm tra, đánh giá chất lượng hoặc nguyên nhân hư hỏng của vật liệu, cấu kiện, bộ phận hoặc toàn bộ công trình, thông qua khảo sát, quan trắc, thí nghiệm kết hợp tính toán, phân tích.
Kiểm định vì vậy làm việc trên cấu kiện thật, khác với thẩm tra hồ sơ thiết kế vốn chỉ làm việc trên bản vẽ và thuyết minh kỹ thuật.
Trong thi công, chủ đầu tư buộc phải tổ chức kiểm định khi hạng mục hoàn thành có dấu hiệu không đạt thiết kế, khi không còn đủ căn cứ nghiệm thu, hoặc lúc hiện trường gặp sự cố. Nếu nghi ngờ nằm ở vật liệu đầu vào, bước xử lý đầu tiên là thí nghiệm đối chứng.
Nghị định phân định hai nấc xử lý cho giai đoạn này. Thí nghiệm đối chứng áp dụng khi vật liệu, sản phẩm hoặc thiết bị lắp đặt có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng.
Ví dụ quen thuộc là kết quả nén mẫu bê tông thấp bất thường, hoặc lô thép về công trường có chứng chỉ không khớp. Kiểm định và thử nghiệm khả năng chịu lực dành cho cấu kiện đã đổ, đã lắp, khi vấn đề kỹ thuật nằm trực tiếp trên chính kết cấu.
Trường hợp "không đủ căn cứ để đánh giá chất lượng, nghiệm thu" là chỗ các ban quản lý dự án hay bỏ qua nhất. Công trình không cần nứt hay biến dạng mới phải kiểm định.
Chỉ cần kết quả nén mẫu bê tông một đợt bị thất lạc, nhật ký thi công thiếu một giai đoạn, hoặc bản vẽ hoàn công sai lệch so với thực tế, là phần đó mất căn cứ để nghiệm thu. Lúc ấy, kiểm định chất lượng công trình là giải pháp chính để tạo lại căn cứ nghiệm thu.
Cuối giai đoạn thi công, kiểm định gắn thẳng với việc đưa công trình vào vận hành. Điều kiện nghiệm thu hoàn thành đòi hỏi kết quả thí nghiệm, kiểm định, chạy thử đạt đúng thiết kế.
>>> Tìm hiểu thêm:Quy Trình Nghiệm Thu Công Trình Xây Dựng Gồm Những Bước Nào?
Công trình đang khai thác cần kiểm định khi quy trình bảo trì đã định lịch, hoặc khi phát hiện hư hỏng, dấu hiệu nguy hiểm. Ba trường hợp còn lại là chưa có quy trình bảo trì, đã hết thời hạn sử dụng theo thiết kế mà muốn kéo dài, và cơ quan nhà nước yêu cầu kiểm tra.
Năm trường hợp này nằm ở khoản 5 Điều 36 của nghị định mới về quản lý chất lượng và bảo trì công trình. Hai trường hợp đầu quen thuộc nhất là đợt kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì và lần kiểm định khi kết cấu có biểu hiện bất thường.
Biểu hiện đó có thể là vết nứt trên dầm, cột, hiện tượng lún nghiêng hay thấm dột kéo dài làm hoen gỉ cốt thép.
Để biết cách nhận diện đúng loại vết nứt trước khi gọi đơn vị kiểm định, chủ đầu tư có thể xem thêm hướng dẫn chi tiết trong bài viết: Cách Phân Biệt Vết Nứt Bề Mặt Và Vết Nứt Kết Cấu.
Hai trường hợp tiếp theo thường gặp ở các tòa nhà cũ. Với công trình đã sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì, chủ sở hữu phải tổ chức lập, và có thể kiểm định chất lượng công trình làm cơ sở.
Quy trình đó buộc phải xác định thời gian sử dụng còn lại của kết cấu và thiết bị, mà không có số đo thực tế thì con số này chỉ là ước đoán. Còn khi công trình đã hết thời hạn sử dụng theo thiết kế, kết quả kiểm định là căn cứ để quyết định có kéo dài hay không.
Cạnh kiểm định còn có đánh giá an toàn công trình, một công tác định kỳ nhưng phạm vi hẹp hơn. Việc này chỉ tập trung vào khả năng làm việc của hệ kết cấu chịu lực chính và các bộ phận có nguy cơ gây mất an toàn.
Việc đánh giá phải áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn đang có hiệu lực tại thời điểm đánh giá, nên một tòa nhà thiết kế theo chuẩn cũ vẫn được soi bằng chuẩn mới.
Thời điểm đánh giá lần đầu và tần suất do quy định chuyên ngành xác định cho từng loại công trình, vì vậy mốc "sau 10 năm" trích dẫn trên mạng không nên xem là quy định chung.
Cải tạo, nâng cấp cần kiểm định để phương án thiết kế mới dựa trên số đo thật của kết cấu cũ thay vì chỉ trông cậy bản vẽ cũ. Với dự án PPP, kiểm định chất lượng công trình được thực hiện khi cơ quan ký hợp đồng yêu cầu, nên nhà đầu tư cần chủ động dự trù kinh phí từ đầu.
Nâng tầng, đổi công năng từ văn phòng sang khách sạn hay thêm thiết bị kỹ thuật nặng trên mái đều làm thay đổi tải trọng lên kết cấu hiện hữu.
Người thiết kế cải tạo không được tự ý chọn cường độ bê tông hay tiết diện cốt thép như với công trình mới, họ phải biết chính xác khả năng chịu lực thực tế.
Nếu coi kiểm định là thủ tục giấy tờ, chủ đầu tư dễ cắt bớt phạm vi khảo sát, rồi nhận về phương án gia cường thiếu căn cứ hoặc thừa an toàn gây tốn kém. Để hiểu thêm phạm vi khảo sát cần chốt như thế nào, chủ đầu tư có thể tham khảo bài viết: Thiết Kế Kết Cấu Cải Tạo Cần Khảo Sát Những Gì?
Chi phí kiểm định chất lượng công trình đi theo lỗi của các bên. Trong thi công, bên có lỗi trả, không ai có lỗi thì tính vào tổng mức đầu tư.
Trong khai thác, chủ sở hữu chi trả trừ khi lỗi thuộc bên khác. Kiểm định theo yêu cầu cơ quan nhà nước bắt buộc phải do tổ chức kiểm định độc lập thực hiện.
Bảng dưới đây so sánh 2 giai đoạn của công trình trên 3 tiêu chí chủ đầu tư cần nắm trước khi ký đề cương kiểm định:
| Tiêu chí | Trong thi công xây dựng | Trong khai thác, sử dụng |
|---|---|---|
| 1. Ai tổ chức kiểm định | Chủ đầu tư | Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình |
| 2. Ai trả khi không bên nào có lỗi | Tính vào tổng mức đầu tư xây dựng | Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng |
| 3. Ai trả khi kết quả chỉ ra lỗi | Nhà thầu thiết kế, thi công, cung ứng hoặc sản xuất có lỗi | Tổ chức, cá nhân gây ra lỗi, tương ứng phần lỗi |
Cả 3 tiêu chí trong bảng trên cho thấy báo cáo kiểm định chất lượng công trình không chỉ kết luận về mặt kỹ thuật mà còn quyết định ai chịu tiền. Chủ đầu tư giữ đủ hồ sơ biên bản từ đầu thì khi kết quả chỉ ra lỗi, việc truy trách nhiệm nhà thầu mới có căn cứ vững vàng.
Chi phí được xác định bằng dự toán cụ thể, căn cứ nội dung và khối lượng trong hợp đồng hoặc đề cương đã phê duyệt.
Đề cương vì thế là nơi chủ đầu tư kiểm soát được nhiều nhất: mục đích, đối tượng, tiêu chuẩn áp dụng, phương pháp đo đạc, tiến độ và chi phí đều nằm trong đó. Đề cương viết chung chung thì báo cáo nhận về cũng khó lòng trả lời đúng câu hỏi ban đầu.
Về đơn vị thực hiện, khi kiểm định theo yêu cầu cơ quan nhà nước, chủ đầu tư phải lấy ý kiến cơ quan đó về đề cương trước khi phê duyệt.
Tổ chức kiểm định lúc này bắt buộc phải độc lập với chủ đầu tư và các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, cung ứng, quản lý dự án, giám sát của chính công trình.
Kết quả không đạt yêu cầu thiết kế hay quy chuẩn thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức đánh giá và khắc phục kịp thời.
Nhiều lần kiểm định định trước thực chất được đơn vị thiết kế đề xuất ngay từ đầu, qua chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình bảo trì. Hồ sơ ghi rõ hạng mục, thời điểm, tiêu chí đạt thì kiểm định là chi phí dự trù, ghi mơ hồ thì dễ thành chi phí phát sinh.
Trường hợp đầu tiên của Điều 8 là kiểm định "được quy định trong chỉ dẫn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế xây dựng được phê duyệt".
Nghĩa là người thiết kế đề xuất, chủ đầu tư phê duyệt: cấu kiện nào cần thử nghiệm khả năng chịu lực, hạng mục nào phải kiểm định trước nghiệm thu và tiêu chí nào được xem là đạt chuẩn, tương tự với giai đoạn vận hành.
Nhà thầu thiết kế lập và bàn giao quy trình bảo trì cùng thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, trong đó xác định thời điểm, đối tượng và nội dung kiểm định định kỳ, rồi cập nhật khi thiết kế thay đổi trong lúc thi công.
Ở nhà cao tầng, hai tài liệu này càng cần lập đồng bộ vì kiến trúc, kết cấu và cơ điện dùng chung một khung công trình.
Quy trình bảo trì bỏ sót bộ phận nằm sau trần hay chỉ dẫn kỹ thuật không nhắc tới lỗ mở cho ống kỹ thuật đều để lại khoảng trống mà sau này chỉ kiểm định chất lượng công trình mới khắc phục được.
Song Anh triển khai thiết kế dự án trong vai trò tổng thầu tư vấn thiết kếđa bộ môn trên một nền tảng dữ liệu đồng bộ, nên chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình bảo trì của các bộ môn luôn được lập trong cùng một hồ sơ.
Nhờ vậy, hạng mục cần kiểm định được thống nhất cùng chủ đầu tư và đi vào dự toán từ đầu.
Theo nguyên tắc độc lập, khi cơ quan nhà nước yêu cầu kiểm định, đơn vị đã thiết kế công trình không đứng vai kiểm định cho chính công trình đó. Chủ đầu tư muốn rà lại chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình bảo trì của dự án có thể tham khảo thêm chuyên mục tư vấn thiết kế từ Song Anh.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
