Quy trình thiết kế kiến trúc cho dự án cao tầng đi qua bốn bước tuần tự, mỗi bước khóa lại một nhóm quyết định kỹ thuật và tài chính khó đảo ngược.
Điểm thay đổi lớn nhất là từ 01/7/2026, cơ quan chuyên môn nhà nước không còn trực tiếp thẩm định các bước thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, phần việc đó chuyển về chủ đầu tư.
Quy trình thiết kế kiến trúc cho một công trình cao tầng thường được triển khai qua bốn bước cơ bản: xác lập nhiệm vụ thiết kế cùng phương án ý tưởng concept, lập hồ sơ kiến trúc cơ sở, triển khai kiến trúc kỹ thuật, và hoàn thiện kiến trúc bản vẽ thi công.
Đây là mạch tư duy chuyên môn, còn số bước pháp lý ghi trong hợp đồng do người quyết định đầu tư phê duyệt. Dưới đây là 4 bước cùng phần việc của hai phía:
| Bước kiến trúc | Đội thiết kế khóa lại điều gì | Chủ đầu tư phải quyết điều gì |
|---|---|---|
| 1. Nhiệm vụ thiết kế và concept | Mục tiêu, công năng, quy mô, hướng phát triển sản phẩm | Duyệt bài toán đầu vào, chọn phương án ý tưởng |
| 2. Kiến trúc cơ sở | Giải pháp kiến trúc đã kết hợp cùng kết cấu và hạ tầng | Duyệt giải pháp cho báo cáo nghiên cứu khả thi |
| 3. Kiến trúc kỹ thuật | Thông số, vật liệu, kích thước đủ để lập tổng dự toán | Duyệt diện tích khai thác và mặt bằng chi phí |
| 4. Kiến trúc bản vẽ thi công | Chi tiết cấu tạo đủ để nhà thầu triển khai đúng thiết kế | Duyệt hồ sơ làm cơ sở mời thầu và thi công |
4 lần đặt bút ký của chủ đầu tư tương ứng với bốn cột mốc khóa dần phương án tài chính của dự án. Càng về sau, cái giá phải trả cho việc đảo lại một ý tưởng kiến trúc càng đắt. Vì vậy số bước và phạm vi từng bước cần được chốt ngay từ hợp đồng, trước khi bản vẽ đầu tiên ra đời.
Về mặt thủ tục, số bước thiết kế cần được xác định rõ ràng ngay từ đầu. Căn cứ khoản 2 Điều 16 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, người quyết định đầu tư sẽ chốt số bước thiết kế trước hoặc tại thời điểm phê duyệt dự án, hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư quyết định trong văn bản phê duyệt.
Số bước này là thước đo pháp lý xác định tính đầy đủ của hồ sơ trước khi ký hợp đồng, đồng thời là bộ khung để toàn bộ quy trình thiết kế của các bộ môn khác vận hành đồng bộ.
Kiến trúc là bộ môn khởi nguồn, cung cấp dữ liệu hình học đầu vào cho kết cấu và cơ điện, nên mỗi thay đổi từ kiến trúc đều tạo hiệu ứng domino sang hai bộ môn còn lại, và chi phí sửa nhân lên theo số bộ môn phải vẽ lại.
Cách quản trị rủi ro hiệu quả là khóa cứng một nhóm dữ liệu trọng yếu ngay trong những tuần đầu tiên, thay vì đợi hồ sơ dày lên mới rà soát.
Theo kinh nghiệm triển khai của đội ngũ Song Anh, có 5 nhóm dữ liệu cần khóa sớm nhất:
5 nhóm thông số này chiếm tỷ trọng nhỏ trên tập bản vẽ nhưng lại chi phối hầu hết các giải pháp kỹ thuật còn lại.
Nhiệm vụ thiết kế đóng vai trò đặt đề bài đầu tư, trong khi concept kiến trúc đưa ra phương án giải quyết đầu tiên về không gian hình khối và kiểm chứng tính khả thi của bài toán đó. Hai giai đoạn này định hình phần lớn chi phí xây dựng về sau, nhưng lại là nơi chi phí điều chỉnh rẻ nhất.
Thay đổi vị trí lõi thang hay bố cục căn hộ ở bước concept chỉ tốn vài ngày làm việc của kiến trúc sư; nếu để thay đổi đó rơi xuống bước bản vẽ thi công thì toàn bộ mô hình kết cấu chịu lực phải tính lại, mạng lưới cơ điện phải nắn lại, bảng dự toán phải lập lại và tiến độ mời thầu bị đình trệ.
Đề bài đầu tư bao gồm các mục tiêu kinh doanh, vị trí ranh giới đất, yêu cầu quy hoạch kiến trúc, quy mô tầng cao, thời hạn sử dụng công trình và dây chuyền công năng chi tiết.
Luật Xây dựng năm 2025 quy định chính chủ đầu tư là chủ thể chịu trách nhiệm xác lập nội dung này. Đối với dự án đầu tư công, khoản 1 Điều 30 lấy việc đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ thiết kế làm một nội dung bắt buộc phải thẩm định.
Dự án đầu tư kinh doanh, nhóm mà phần lớn cao tầng thương mại thuộc về, không chịu ràng buộc đó, nên chủ đầu tư cần chủ động đưa nhiệm vụ thiết kế vào hợp đồng tư vấn như một căn cứ nghiệm thu.
Giai đoạn concept không đơn thuần là vẽ phối cảnh đẹp mắt, mà là chỗ gắn tầm nhìn kinh doanh với công năng, thẩm mỹ và giá trị thương mại của sản phẩm.
Một quy trình lập concept bài bản trải qua năm bước: khảo sát bối cảnh khu đất, phân tích dữ liệu hiện trạng, phát triển ý tưởng chủ đạo, mô hình hóa phương án kiến trúc, và bảo vệ phương án trước chủ đầu tư.
Bước phân tích dữ liệu là chỗ phân biệt một phương án khả thi với một bức phối cảnh thiếu thực tế, vì nó giữ ý tưởng nằm trong giới hạn kết cấu và ngân sách.
Việc thuê một đơn vị thiết kế nước ngoài lập concept là thực hành phổ biến ở các dự án cao cấp, song khâu chuyển tiếp kỹ thuật cần được quản trị chặt chẽ.
Tại dự án Selavia Aura Phú Quốc, ý tưởng concept do Kume Design Asia thực hiện, Song Anh đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế để chuyển hóa thành hồ sơ kỹ thuật theo chuẩn Việt Nam.
Tại dự án nhà ở xã hội K-Home New City, concept do Surbana Jurong đề xuất, Song Anh tham gia với tư cách tư vấn thiết kế.
Phân định vai trò này quan trọng: tổng thầu thiết kế chịu trách nhiệm về sự đồng bộ giữa các bộ môn, còn tư vấn thiết kế đơn lẻ chỉ chịu trách nhiệm phần việc được giao. Ghi rõ điều đó trong hợp đồng giúp chủ đầu tư không phải tự chắp vá hồ sơ về sau.
Ba bước triển khai tiếp theo khóa dần các tầng nấc kỹ thuật. Bước cơ sở khóa giải pháp kiến trúc đã tích hợp với kết cấu chịu lực và mạng hạ tầng.
Bước kỹ thuật khóa chi tiết vật liệu, kích thước hình học, và là nơi đầu tiên bản vẽ sinh ra số liệu tài chính. Bước bản vẽ thi công khóa toàn bộ cấu tạo chi tiết để nhà thầu triển khai ngoài công trường.
Tại bước thiết kế cơ sở, Điều 5 khoản 1 điểm b Thông tư 03/2020/TT-BXD nhấn mạnh yêu cầu "kết hợp" giữa giải pháp kiến trúc với kết cấu và trang thiết bị hạ tầng. Yêu cầu này đặt nghĩa vụ phối hợp đa ngành ngay từ Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Dự án nào xem bước cơ sở như một thủ tục hành chính sẽ đẩy toàn bộ xung đột kỹ thuật xuống cuối dự án, đúng lúc chi phí khắc phục cao nhất.
Bước thiết kế kỹ thuật đòi hỏi mức độ chuẩn xác cao hơn về mặt tài chính. Điều 6 khoản 3 điểm a quy định phần thuyết minh phải giải trình đầy đủ các thông số vật liệu mà bản vẽ chưa thể hiện hết, làm căn cứ vững chắc để lập tổng dự toán.
Một bộ hồ sơ kỹ thuật sơ sài sẽ khiến khối lượng bóc ra từ hồ sơ mất đi độ tin cậy, dẫn đến nguy cơ bội chi ngân sách khi đấu thầu.
Bước bản vẽ thi công có tiêu chí nghiệm thu khắt khe nhất. Điều 7 khoản 1 quy định hồ sơ phải thể hiện chi tiết toàn bộ các bộ phận công trình với đầy đủ kích thước, chủng loại vật liệu, thông số kỹ thuật và chỉ dẫn thi công trực tiếp trên bản vẽ.
Chất lượng bước này đo bằng khả năng thi công trơn tru của nhà thầu trên hiện trường, không đo bằng độ dày tập bản vẽ bàn giao.
Một bộ hồ sơ kiến trúc hoàn chỉnh sẽ phải qua hai vòng kiểm soát chất lượng độc lập trước khi phát hành.
Vòng thứ nhất là đối soát chéo giữa kiến trúc, kết cấu và cơ điện trên cùng một môi trường dữ liệu để phát hiện va chạm không gian. Vòng thứ hai là kiểm soát nội bộ trong từng bộ môn để rà các lỗi chi tiết.
Vòng đối soát liên bộ môn sẽ tập trung nguồn lực vào 4 khu vực có sự tranh chấp không gian quyết liệt nhất:
Bốn khu vực này tập trung hầu hết nguy cơ sai sót, nên rà soát chúng trước cho hiệu quả cao hơn hẳn việc lật từng trang bản vẽ theo thứ tự. Thực tế triển khai cho thấy va chạm phổ biến nhất nằm giữa đường ống cơ điện với hệ dầm và lỗ mở sàn, còn vị trí cột hiếm khi có sự cố.
Phát hiện xung đột mới là bước khởi đầu, xử lý va chạm mới là phần cần kinh nghiệm. Ba bộ môn phải cùng thương lượng phương án, không có quy tắc mặc định nào buộc cơ điện luôn nhường kiến trúc hay ngược lại.
Việc triển khai quy trình BIM làm nổi bật điểm va chạm, nhưng giải pháp kỹ thuật cuối cùng vẫn do kỹ sư quyết. Vòng QA/QC nội bộ rà soát lần cuối theo đúng tinh thần Điều 3 khoản 4 Thông tư 03/2020/TT-BXD, nơi chủ nhiệm thiết kế chịu trách nhiệm cao nhất về chất lượng hồ sơ.
Hai vòng kiểm này quyết định hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công có triển khai thuận lợi ngoài công trường hay không, và phản ánh năng lực phối hợp đa bộ môn của đơn vị tư vấn.
Chủ đầu tư giữ được quyền kiểm soát quy trình thiết kế bằng bốn công tác trọng tâm, và cả bốn đều phải khởi động từ giai đoạn chuẩn bị dự án.
Căn cứ khoản 1 Điều 29 Luật Xây dựng năm 2025, việc thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thuộc về chủ đầu tư, nên vòng lọc của cơ quan chuyên môn ở bước này không còn.
Sự thay đổi này chuyển toàn bộ trách nhiệm kiểm soát an toàn kỹ thuật về phía doanh nghiệp. 4 công tác quản trị cần thực hiện bao gồm:
| Việc cần làm | Căn cứ | Làm ở mốc nào |
|---|---|---|
| Chốt số bước thiết kế, ghi vào hợp đồng | Khoản 2 Điều 16 Nghị định 217/2026/NĐ-CP | Trước khi mời thầu tư vấn thiết kế |
| Xác định bước nào bắt buộc thẩm định | Khoản 1 Điều 41 Nghị định 217/2026/NĐ-CP | Khi lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu |
| Đặt thẩm tra thiết kế đúng lúc | Khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng năm 2025 | Trước khi thẩm định và phê duyệt |
| Thuê chuyên môn cùng thẩm định | Khoản 3 Điều 41 Nghị định 217/2026/NĐ-CP | Khi ban quản lý dự án chưa đủ nội lực |
4 công tác trong bảng trên đều cần xong trước khi bản vẽ kỹ thuật đầu tiên được phát hành. Làm đủ thì chủ đầu tư giữ được thế chủ động về tiến độ và ngân sách; bỏ sót việc nào thì vòng kiểm tương ứng về sau sẽ thiếu căn cứ để bám vào.
Trong đó, việc xác định bước thẩm định là nội dung có tính ràng buộc pháp lý cao nhất. Khoản 1 Điều 41 quy định chủ đầu tư bắt buộc phải thẩm định bước thiết kế triển khai ngay trước thời điểm lựa chọn nhà thầu xây lắp.
Với các bước thiết kế trung gian khác, chủ đầu tư tự quyết định phương thức kiểm soát thông qua các điều khoản hợp đồng kinh tế.
Ngoài phần luật đã ràng buộc sẵn, hợp đồng tư vấn thiết kế là chỗ chủ đầu tư còn siết thêm được, nên những gì không ghi vào đó sẽ khó có căn cứ để yêu cầu về sau.
Thẩm tra độc lập vẫn là yêu cầu bắt buộc với hai nhóm công trình: nhóm có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng hoặc quy mô kỹ thuật phức tạp, và nhóm thuộc diện thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy.
Cao tầng thường rơi vào cả hai, nên thẩm tra hồ sơ thiết kế cần đặt trước mốc phê duyệt chứ không phải sau. Một cách rút ngắn các vòng đối soát là gom các bộ môn thiết kế về cùng một đầu mối tổng thầu.
Tại dự án Khu phức hợp cao tầng Gia Định với bảy loại hình công trình trên cùng một mặt bằng, Song Anh đảm nhận vai trò phát triển dự án và tổng thầu thiết kế cho kiến trúc, kết cấu, cơ điện và phòng cháy chữa cháy.
Bảy loại hình nghĩa là bảy bài toán công năng phải khớp trên một hệ hạ tầng chung, việc dễ hơn nhiều khi các bộ môn chạy chung một mạch dữ liệu ngay từ concept.
Nếu quý vị đang chuẩn bị chốt số bước thiết kế hoặc sắp nghiệm thu một bước trong quy trình thiết kế kiến trúc của dự án cao tầng, đội ngũ tư vấn thiết kế kiến trúc của Song Anh có thể cùng quý vị rà lại phạm vi từng bước trước khi đặt bút ký.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
