Lối thoát hiểm nhà cao tầng là một chuỗi liên tục từ cửa căn hộ, qua hành lang, vào buồng thang bộ rồi ra ngoài trời, được thiết kế theo 4 tham số: số lượng lối ra, kích thước, khoảng cách di chuyển và loại buồng thang. Các tham số này thay đổi theo diện tích tầng và chiều cao công trình, nên chúng định hình lõi thang và diện tích bán ngay từ phương án đầu tiên.
Lối thoát hiểm nhà cao tầng gồm 4 bộ phận nối tiếp: lối ra thoát nạn trên từng tầng, đường thoát nạn gồm hành lang và sảnh, buồng thang bộ thoát nạn, và lối ra ngoài trực tiếp ở tầng trệt. Chỉ khi cả bốn cùng đạt điều kiện, chuỗi đó mới được quy chuẩn tính là lối thoát nạn hợp lệ.
Trong QCVN 06:2022/BXD cùng Sửa đổi 1:2023, cách gọi quen thuộc "lối thoát hiểm" được tách thành 2 loại. Lối ra thoát nạn là lối mà hồ sơ thiết kế dùng để chứng minh khả năng di tản an toàn. Lối ra khẩn cấp chỉ tăng thêm mức an toàn và không được đưa vào tính toán thoát nạn.
Ban công có khoảng tường đặc từ 1,2 m, cửa nắp trên sàn lô gia hay cầu nối hở sang khoang cháy liền kề đều chỉ là lối ra khẩn cấp. Chúng rất có ích khi cháy thật, nhưng không thay được một buồng thang còn thiếu trên bản vẽ.
Thang máy và thang cuốn cũng không thuộc đường thoát nạn, còn cửa cuốn và cửa quay không được tính là lối ra thoát nạn.
Từ Sửa đổi 1:2023, cửa trượt và cửa xếp đã được dùng trên lối thoát hiểm, trừ ở nhà chung cư và ở cửa có yêu cầu chịu lửa hoặc tự đóng. Sảnh khối đế thương mại dùng cửa xoay vì vậy vẫn cần thêm cửa đi đạt yêu cầu bên cạnh.
Về nguyên tắc, tầng chung cư có tổng diện tích căn hộ lớn hơn 500 m², hoặc tầng có từ 50 người trở lên, phải có ít nhất hai lối ra thoát nạn. Hai lối này còn phải đặt cách nhau một khoảng tối thiểu, nên số lượng và vị trí buồng thang luôn được quyết định đồng thời.
Diện tích 500 m² tính cả ban công, lô gia, và tính riêng cho từng đơn nguyên nếu nhà chia đơn nguyên. Tầng từ 500 m² trở xuống được dùng một lối ra thoát nạn, với điều kiện mỗi căn hộ ở độ cao trên 15 m có thêm một lối ra khẩn cấp.
Tầng từ trên 500 m² đến 550 m² cũng được dùng một lối nếu căn hộ có đầu báo cháy địa chỉ, nhà cao hơn 28 m thì lối đó phải vào buồng thang N1 và mọi phòng trong căn hộ có báo cháy địa chỉ hoặc chữa cháy tự động.
Với dự án có diện tích căn hộ mỗi tầng quanh ngưỡng này, khoản đầu tư báo cháy có thể thay được cả một buồng thang lặp lại trên mọi tầng.
Khi tầng cần từ hai lối ra thoát nạn, hai lối phải bố trí phân tán, cách nhau không nhỏ hơn một nửa đường chéo lớn nhất của mặt bằng tầng.
Nếu toàn nhà có hệ thống chữa cháy tự động sprinkler, khoảng cách này được giảm còn một phần ba. Lý do rất thực tế: hai lối thoát hiểm đặt sát nhau có thể cùng bị một đám cháy chặn.
Tầng hầm rộng hơn 300 m² hoặc có hơn 15 người cũng cần từ hai lối ra. Về nguyên tắc, lối ra từ hầm phải thoát thẳng ra ngoài và tách biệt buồng thang chung, nên sảnh tầng trệt phải chừa chỗ cho lối ra riêng này.
Quy tắc phân tán chi phối hình dạng lõi nhà. Tòa tháp mặt bằng chữ nhật dài khó gom cả hai buồng thang vào một lõi giữa khi không có sprinkler, nên phương án phải tách lõi, đẩy một buồng thang ra đầu hồi, hoặc trang bị sprinkler toàn nhà để gom lõi gọn hơn. Mỗi hướng mang lại một cách phân bổ diện tích bán và chi phí hệ thống khác nhau.
Lối thoát hiểm trong nhà cao tầng chịu 3 nhóm yêu cầu: kích thước thông thủy của cửa, hành lang và bản thang, khoảng cách tối đa từ cửa căn hộ tới buồng thang gần nhất, cách cửa được mở và kiểm soát đóng mở.
Nếu thiếu đi một nhóm yêu cầu, đường thoát nạn đó sẽ không được công nhận.
Lối ra thoát nạn phải cao thông thủy từ 1,9 m, rộng từ 0,8 m. Hành lang thoát nạn cao từ 2 m, rộng từ 1,0 m và từ 1,2 m khi phục vụ hơn 15 người đi ra từ các căn hộ. Bản thang không hẹp hơn cửa dẫn vào nó, tối thiểu 0,9 m và 1,2 m khi một tầng có trên 200 người.
Chung cư cao trên 75 m cần bản thang từ 1,20 m với buồng thang N1, N3 và từ 1,05 m với N2. Mọi kích thước còn phải đủ để khiêng cáng cứu nạn qua các góc rẽ.
Khoảng cách di chuyển là yêu cầu kỹ thuật hay gây vướng nhất. Với nhà bậc chịu lửa I, II và cấp nguy hiểm cháy kết cấu S0, cửa căn hộ nằm giữa hai buồng thang được cách buồng thang gần nhất tối đa 40 m.
Cửa nằm trên hành lang cụt chỉ được 25 m, và chung cư cao trên 75 m còn bị siết xuống 20 m và 15 m. Hành lang cụt vì vậy là chỗ phương án hay bị trả về, thường do cố thêm căn hộ cuối hành lang để tăng số căn.
Cửa trên đường thoát nạn mở theo chiều thoát ra ngoài, trừ cửa căn hộ. Cửa buồng thang phải mở tự do từ bên trong mà không cần chìa.
Với buồng thang phục vụ từ bốn tầng trở lên, khóa điện phải tự nhả khi báo cháy kích hoạt hoặc khi mất điện. Đưa sẵn loại khóa này vào thiết kế giúp ban quản lý kiểm soát ra vào mà không phải khóa lối thoát hiểm bằng xích.
Chiều cao 2 m nghe dễ đạt, nhưng trần hành lang là nơi ống gió, khay cáp và ống chữa cháy cùng đi qua. Thiếu phối hợp kỹ thuật, thông thủy hành lang có thể hụt ngay trên lối thoát hiểm quan trọng nhất của tầng.
Càng lên cao, người trong nhà càng cần nhiều thời gian để xuống mặt đất và khói càng dễ lọt vào buồng thang, nên QCVN 06:2022/BXD nâng yêu cầu theo chiều cao PCCC.
Nhà cao trên 28 m phải có buồng thang bộ không nhiễm khói, trong đó có buồng thang N1 hoặc phương án thay thế được phép.
Chiều cao PCCC đo từ mặt đường cho xe chữa cháy tới mép dưới ô cửa sổ của tầng trên cùng, không tính tầng kỹ thuật trên cùng, nên hai tòa cùng số tầng vẫn có thể rơi vào 2 nhóm yêu cầu khác nhau.
Bảng dưới đây so sánh 3 loại buồng thang không nhiễm khói trên 2 tiêu chí:
| Loại buồng thang | Cách giữ khói ngoài buồng thang | Hệ quả cho thiết kế |
|---|---|---|
| N1 | Vào buồng thang qua một vùng đệm hở, thông gió tự nhiên với bên ngoài | Cần mặt ngoài hoặc góc nhà để mở vùng đệm, buồng thang có lối ra ngoài trực tiếp |
| N2 | Tạo áp suất dương trong buồng thang khi có cháy | Cần quạt tăng áp, trục cấp gió; cửa sổ buồng thang là loại không mở được |
| N3 | Vào buồng thang qua khoang đệm ngăn cháy có áp suất dương thường xuyên hoặc khi cháy | Khoang đệm từ 3,0 m², từ 6,0 m² nếu kiêm sảnh thang máy chữa cháy |
Cả 3 cách giữ khói trên cho thấy chọn giữa N1 và phương án thay thế N1 cho lối thoát hiểm thực chất là bài toán chọn giữa mặt thoáng và thiết bị.
N1 dựa vào kiến trúc nên ít phụ thuộc điện nhưng lấy đi phần mặt ngoài có giá trị bán. Phương án tăng áp cho lõi gọn hơn, đổi lại phải trả bằng quạt, trục gió và nguồn điện ưu tiên.
Phương án thay thế thường gặp là buồng thang vào qua khoang đệm, trong đó khoang đệm và buồng thang đều được tăng áp bằng hai hệ cấp khí độc lập. Chung cư cao trên 28 m đến 50 m, diện tích căn hộ mỗi tầng đến 500 m², còn được dùng N2 thay N1.
Đi kèm là 4 điều kiện: mọi lối vào có khoang đệm áp suất dương, có thang máy cho lực lượng chữa cháy, các phòng trong căn hộ có báo cháy địa chỉ hoặc chữa cháy tự động, và tòa nhà có âm thanh cảnh báo cháy.
Áp suất trong buồng thang khi cháy được giữ từ 20 Pa đến 50 Pa: mức dưới để chặn khói, mức trên để cửa vẫn đẩy mở được.
Chung cư cao trên 100 m, hoặc trên 120 m nếu có đủ báo cháy và chữa cháy tự động, còn phải bố trí khu vực lánh nạn tạm thời, nơi người thoát nạn dừng lại an toàn thay vì đi bộ liên tục qua hàng chục tầng.
Thiết kế lối thoát hiểm quyết định 3 thứ chủ đầu tư quan tâm nhất: phần diện tích lõi không bán được lặp lại trên mọi tầng điển hình, chi phí đầu tư và vận hành hệ thống chống khói, và tiến độ thẩm định thiết kế. Một sai lệch nhỏ ở lõi thang vì vậy nhân lên theo số tầng.
Buồng thang, sảnh đệm và hành lang thoát nạn đều là diện tích không bán được, nên một khoang đệm phình thêm một mét vuông sẽ lặp lại ở mọi tầng. Phần diện tích tiết kiệm được nhờ lõi gọn cũng nhân lên đúng như vậy.
Buồng thang tăng áp kéo theo quạt, trục cấp gió, tủ điều khiển, nguồn điện ưu tiên và chi phí bảo trì trong suốt quá trình vận hành tòa nhà.
Trục gió đi xuyên các tầng nên cần được đặt cùng lúc với lõi thang, đúng như lý do thiết kế MEP cần chốt trần, shaft và lỗ mở ngay từ đầu.
Ở tòa có khối đế thương mại, lối thoát hiểm của cư dân khối tháp thường phải tách khỏi khu thương mại và có lối ra riêng ở tầng trệt, chiếm một phần mặt bằng có giá trị bán lẻ cao nhất.
Về hồ sơ, Nghị định 105/2025/NĐ-CP xếp lối và đường thoát nạn, thang bộ, thang máy chữa cháy và lối ra khẩn cấp thành một nhóm nội dung thẩm định thiết kế PCCC, do cơ quan chuyên môn về xây dựng xem xét.
Sai ở nhóm này thường phải vẽ lại mặt bằng chứ không sửa được bằng thuyết minh. Trình tự nộp hồ sơ có ở bài thẩm duyệt PCCC.
Hình khối đặc thù không đạt kích thước tối thiểu vẫn có đường đi: tính toán thoát nạn theo tài liệu chuẩn, hoặc lập luận chứng kỹ thuật dựa trên mô phỏng cháy. Đổi lại, chủ đầu tư cần thêm thời gian giải trình và chờ Bộ Xây dựng thống nhất ý kiến chấp thuận.
Phương án lối thoát hiểm nên được chốt ở giai đoạn ý tưởng và thiết kế cơ sở, trước khi mặt bằng căn hộ đi vào tài liệu bán hàng chính thức. Sau mốc này, dời một buồng thang hay thêm một khoang đệm sẽ kéo theo chỉnh sửa kiến trúc, kết cấu, cơ điện và cả hồ sơ đã nộp.
Có 3 quyết định nên được chốt sớm:
Các quyết định này thuộc về kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng lúc. Nếu mỗi bộ môn chốt riêng, lõi thang dễ thành nơi dồn nhiều xung đột nhất của tòa nhà, và đây là phần việc một tổng thầu thiết kế thể hiện giá trị rõ nét nhất.
Tại Song Anh, lõi thang và lối thoát hiểm được phối hợp đa bộ môn ngay từ phương án. Va chạm giữa vách lõi, trục gió và đường ống được kiểm tra trên cùng một mô hình BIM trước khi hồ sơ được rà soát và nộp thẩm định, để điểm vướng lộ ra trên bản vẽ thay vì ở ngoài công trường.
Nếu mặt bằng điển hình của dự án đang ở giai đoạn phác thảo, đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh luôn sẵn sàng cùng chủ đầu tư kiểm tra lại số buồng thang, khoảng cách hành lang và loại buồng thang, trước khi con số diện tích bán được đưa ra thị trường.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Địa chỉ: Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
☎️ Hotline: 0969 865 728
✉️ Email: tnc@sa-corp.vn
