Công ty thiết kế xây dựng uy tín không chỉ tạo ra phối cảnh đẹp, mà phải bàn giao bộ hồ sơ có thể thẩm tra, dự toán và triển khai ngoài công trường. Rủi ro chọn sai đơn vị thường chỉ lộ ra khi bản vẽ phải sửa nhiều vòng, các bộ môn không khớp và chi phí bắt đầu phát sinh.
Vì vậy, chủ đầu tư cần đánh giá năng lực phối hợp, quy trình kiểm soát và phạm vi chịu trách nhiệm trước khi ký hợp đồng, thay vì chỉ nhìn vào hình ảnh dự án hoặc lời giới thiệu.
Công ty thiết kế xây dựng là đơn vị tư vấn và triển khai hồ sơ thiết kế phục vụ thẩm định, dự toán và thi công công trình. Tùy phạm vi chuyên môn, đơn vị này có thể chỉ đảm nhận một bộ môn hoặc chịu trách nhiệm phối hợp tổng thể kiến trúc, kết cấu và hệ thống cơ điện MEP.
Chủ đầu tư thường gặp 3 mô hình trên thị trường:
Khác biệt giữa ba mô hình không nằm ở số lượng dịch vụ được giới thiệu, mà ở cách các bộ môn phối hợp và ai chịu trách nhiệm cuối cùng.
Đơn vị thiết kế có các bộ môn kiến trúc, kết cấu và MEP vẫn chưa chắc tạo ra hồ sơ đồng bộ nếu dữ liệu không thống nhất, thay đổi không được cập nhật xuyên suốt hoặc chỉ kiểm tra xung đột ở giai đoạn cuối.
Đây cũng là khoảng cách giữa một bộ hồ sơ “đẹp trên giấy” và một bộ hồ sơ thực sự dùng được. Hồ sơ dùng được phải thống nhất về công năng, cao độ, không gian kỹ thuật, cấu kiện chịu lực, phạm vi thiết bị và giải pháp thi công trước khi phát hành.
Với chung cư, khách sạn hoặc công trình cao tầng, yêu cầu này càng quan trọng vì mỗi thay đổi của kiến trúc đều có thể tác động đến kết cấu, MEP, chi phí và tiến độ.
Lựa chọn đơn vị tổng thầu thiết kế giúp chủ đầu tư giảm việc tự điều phối nhiều nhà tư vấn, đồng thời đưa các quyết định kỹ thuật về cùng một đầu mối kiểm soát ngay từ đầu.
Bảy tiêu chí dưới đây được sắp theo trình tự một buổi làm việc thực tế: kiểm tra kinh nghiệm và pháp lý trước, rồi đến năng lực phối hợp kỹ thuật, sau cùng mới là các điều khoản hợp đồng.
Không phải dự án nào cũng cần đào sâu cả bảy tiêu chí, nhưng bỏ qua nhóm kỹ thuật (phối hợp đa bộ môn, BIM, QA/QC) là rủi ro lớn nhất với công trình cao tầng, vì đây chính là nơi phần lớn chi phí phát sinh và chậm tiến độ bắt nguồn.
Số lượng dự án trong hồ sơ năng lực không nói lên nhiều nếu không đúng loại hình. Chủ đầu tư nên hỏi công ty thiết kế xây dựng đã từng làm loại công trình tương tự chưa: cao tầng, chung cư, khách sạn, tổ hợp thương mại, công trình nhiều tầng hầm.
Quan trọng hơn số lượng là phạm vi tham gia thực tế: concept, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công, hay chỉ dừng ở phối hợp thẩm tra.
Một đơn vị có thể xuất hiện trong nhiều dự án nhưng chỉ tham gia ở khâu concept, trong khi dự án cần đơn vị có năng lực đồng hành cùng chủ đầu tư từ đầu cho đến hồ sơn hoàn chỉnh.
Trước khi ký, chủ đầu tư nên kiểm tra hồ sơ năng lực pháp lý và chuyên môn của nhân sự chủ chốt, đặc biệt là người phụ trách từng bộ môn: ai chịu trách nhiệm kiến trúc, kết cấu, MEP, dự toán và phối hợp BIM.
Hợp đồng mơ hồ về phân công trách nhiệm sẽ gây khó khăn khi phát sinh lỗi phối hợp, vì không biết bộ phận nào phải xử lý sẽ kéo dài thời gian phản hồi và ảnh hưởng tiến độ công trường.
Trong quá trình triển khai thiết kế công trình cao tầng, xung đột kỹ thuật thường xuất hiện ở tuyến MEP đi qua dầm và lỗ mở, phòng máy, cao độ trần, hệ cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy và không gian bảo trì.
Đơn vị thiết kế có năng lực cần một quy trình phối hợp liên bộ môn ngay từ đầu, thay vì để mỗi nhóm vẽ riêng rồi ghép file ở cuối kỳ. Dữ liệu cần được chốt sớm nhất thường là cao độ thông thủy của kiến trúc và kích thước hệ thống MEP, vì hai yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến tiết diện kết cấu và cách định tuyến đường ống phía sau.
Đây cũng là lý do mô hình tổng thầu thiết kế cho dự án cao tầng đang được nhiều chủ đầu tư ưu tiên: khi kiến trúc, kết cấu và MEP nằm trong cùng một quy trình, việc phát hiện và xử lý xung đột diễn ra sớm hơn thay vì dồn đến giai đoạn thi công.
Năng lực BIM không nằm ở việc dựng được mô hình 3D, mà ở khả năng phối hợp kiến trúc, kết cấu và MEP trong cùng một quy trình thiết kế.
Tuy nhiên, chủ đầu tư cần hiểu rõ: Công cụ hay phần mềm chỉ hỗ trợ đội ngũ kỹ thuật phát hiện xung đột, phương án giải quyết từ điều chỉnh tuyến kỹ thuật, cao độ, lỗ mở hay cấu kiện vẫn cần kinh nghiệm thực chiến từ đội ngũ kỹ sư đánh giá tác động đến công năng, kết cấu, chi phí và khả năng thi công.
>>> Xem thêm: Chi Phí Triển Khai BIM Sẽ Phụ Thuộc Vào Các Yếu Tố Nào?
Điểm mạnh của Song Anh là tổ chức ba bộ môn làm việc trên cùng hệ dữ liệu, kiểm soát thay đổi xuyên suốt thay vì ghép hồ sơ ở cuối. Phạm vi mô hình, mức độ chi tiết, định dạng trao đổi và trách nhiệm phê duyệt cũng được xác định theo mục tiêu từng dự án.
QA/QC là bước rà soát nội bộ giúp hồ sơ thiết kế được kiểm tra kỹ trước khi chuyển sang thẩm tra hoặc thi công. Nội dung kiểm tra không chỉ nằm ở từng bản vẽ riêng lẻ, mà còn ở sự thống nhất giữa mô hình, thuyết minh, bảng thống kê, chỉ dẫn kỹ thuật và hồ sơ của kiến trúc, kết cấu, MEP.
Mục tiêu là phát hiện sớm những điểm chưa đồng bộ, như sai khác về kích thước, cao độ, ký hiệu hoặc thông số kỹ thuật giữa các bộ môn. Khi các vấn đề này được xử lý ngay trong giai đoạn thiết kế, hồ sơ phát hành sẽ rõ ràng hơn, giảm số lượng yêu cầu làm rõ và hạn chế việc chỉnh sửa nhiều vòng về sau.
Lưu Ý: QA/QC không loại bỏ hoàn toàn mọi phát sinh, nhất là với công trình cao tầng có nhiều bộ môn phối hợp. Tuy nhiên, một quy trình kiểm soát tốt giúp rủi ro được nhận diện sớm và giảm áp lực đáng kể cho giai đoạn thẩm tra, thi công.
Một phương án thiết kế hiệu quả cần cân bằng đồng thời thẩm mỹ, công năng, an toàn kết cấu, hệ thống MEP, chi phí đầu tư và khả năng vận hành.
Mỗi quyết định ở một bộ môn đều có thể tác động sang phần còn lại. Kết cấu ảnh hưởng diện tích sử dụng, MEP chi phối chiều cao thông thủy, còn vật liệu liên quan trực tiếp đến cả chi phí ban đầu lẫn bảo trì về sau.
Chẳng hạn, việc dịch chuyển hộp gen kỹ thuật 200 mm có thể buộc kiến trúc điều chỉnh mặt bằng, kết cấu thay đổi lỗ mở và cốt thép, trong khi MEP phải định tuyến lại đường ống và cáp. Khi công trình đã thi công, thay đổi này còn kéo theo đục phá và làm lại.
Có thể hình dung trong một tòa nhà 20 tầng, mỗi tầng 20 căn hộ, một chi tiết nhỏ có thể lặp lại đến 400 vị trí. Vì vậy, Value Engineering không phải cắt giảm vật liệu bằng mọi giá, mà là cân đối các bộ môn ngay trong giai đoạn thiết kế.
Việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế giàu kinh nghiệm sẽ nhận diện sớm phương án khó thi công hoặc dễ phát sinh chi phí, trước khi vấn đề được chuyển ra công trường.
Ngay từ hợp đồng, phạm vi công việc cần được mô tả đủ rõ: bàn giao những hồ sơ nào, theo định dạng gì, vào thời điểm nào, gồm bao nhiêu vòng chỉnh sửa và đơn vị thiết kế sẽ hỗ trợ đến đâu trong giai đoạn thẩm tra hoặc thi công.
Những nội dung này tưởng nhỏ nhưng lại dễ gây vướng nhất khi dự án bước vào triển khai. Chỉ cần hai bên hiểu khác nhau về một hạng mục “đã bao gồm” hay “tính thêm”, tiến độ có thể bị kéo dài và chi phí phát sinh ngoài dự kiến, nhất là khi chủ đầu tư thay đổi phương án hoặc cơ quan thẩm tra yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên làm rõ một câu hỏi: khi công trường cần giải đáp hoặc điều chỉnh bản vẽ, ai tiếp nhận và thời gian phản hồi dự kiến là bao lâu? Cách đơn vị thiết kế trả lời câu hỏi này thường cho thấy khá rõ mức độ chủ động, trách nhiệm và khả năng đồng hành sau khi hồ sơ đã được phát hành.
Chủ đầu tư cần đánh giá năng lực công ty thiết kế xây dựng trước khi ký vì phần lớn rủi ro của một dự án cao tầng bắt nguồn từ giai đoạn thiết kế, không phải giai đoạn thi công. 4 nhóm rủi ro dưới đây thường chỉ lộ diện sau khi hợp đồng đã ký:
Nhìn chung, đánh giá năng lực trước khi ký là một bước kiểm soát rủi ro đầu tư, không đơn thuần là chọn đơn vị chào giá thấp nhất.
Chi phí đánh giá kỹ lưỡng ở bước lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế luôn thấp hơn nhiều so với chi phí sửa chữa khi vấn đề đã lộ ra trên bản vẽ thi công, hoặc tệ hơn, ngay tại công trường
>>> Tìm hiểu thêm: Tối Ưu Hóa Thiết Kế Nhà Cao Tầng Sao Cho Hiệu Quả?
Song Anh là đơn vị tổng thầu thiết kế công trình cao tầng, phối hợp Kiến trúc, Kết cấu và MEP trong cùng một quy trình BIM. Mô hình này phù hợp với dự án cần tư duy thiết kế tích hợp ngay từ đầu, đặc biệt là công trình cao tầng hoặc công trình có nhiều bộ môn kỹ thuật cần chốt sớm, thay vì những công trình đơn giản chỉ cần một bộ môn thiết kế độc lập.
Điều chủ đầu tư và ban quản lý dự án quan tâm không chỉ là năng lực của từng bộ môn, mà còn là khả năng phối hợp kiến trúc, kết cấu và MEP trên cùng một hệ dữ liệu.
Với quy trình BIM tổng thể, tổng thầu thiết kế Song Anh kiểm soát sự liên kết giữa các bộ môn ngay từ giai đoạn thiết kế, giúp hồ sơ đồng bộ hơn và hạn chế những vướng mắc khi triển khai thực tế.
Với những dự án cần xác định rõ phạm vi thiết kế, yêu cầu hồ sơ hoặc phương án phối hợp trước khi triển khai, đội ngũ Song Anh có thể trao đổi dựa trên quy mô, tính chất và mục tiêu đầu tư cụ thể của từng công trình.
Công ty thiết kế xây dựng tạo ra hồ sơ thiết kế, từ concept đến bản vẽ thi công. Công ty xây dựng thi công công trình dựa trên hồ sơ đó. Một số đơn vị đảm nhận cả hai vai trò, nhưng phạm vi trách nhiệm mỗi bên cần được nêu rõ trong hợp đồng để tránh chồng chéo khi có vấn đề phát sinh.
Giá thấp không đồng nghĩa lựa chọn tốt nếu đi kèm cắt giảm phạm vi, số vòng chỉnh sửa hoặc bộ môn tham gia. Nên so sánh giá trong tương quan với phạm vi dịch vụ, năng lực phối hợp và mức hỗ trợ sau bàn giao, thay vì chỉ nhìn con số chào giá ban đầu.
Với công trình nhiều bộ môn cần phối hợp chặt như cao tầng, chung cư hay tổ hợp thương mại, mô hình tổng thầu thiết kế giúp giảm thời gian trao đổi và hạn chế sai khác dữ liệu giữa các bộ môn. Với công trình quy mô nhỏ, ít bộ môn kỹ thuật, thuê riêng từng đơn vị vẫn có thể phù hợp và tiết kiệm chi phí quản lý.
BIM không bắt buộc cho mọi dự án, nhưng với công trình cao tầng nhiều bộ môn, BIM hỗ trợ phối hợp model và phát hiện xung đột hiệu quả hơn cách làm việc trên bản vẽ 2D rời rạc. Mức độ áp dụng BIM nên được thống nhất theo yêu cầu cụ thể của từng dự án, không nhất thiết áp dụng toàn bộ 16 ứng dụng của BIM cho mọi công trình.
Nên yêu cầu hồ sơ năng lực đúng loại hình công trình, danh sách nhân sự phụ trách từng bộ môn, bảng phạm vi dịch vụ theo giai đoạn, quy trình phối hợp và QA/QC, cùng điều khoản rõ về số vòng chỉnh sửa và hỗ trợ sau bàn giao. Những tài liệu này là cơ sở để đối chiếu nếu phát sinh tranh chấp về phạm vi công việc sau này.
Một công ty thiết kế xây dựng chỉ có thể kiểm soát tốt hồ sơ khi phía sau là đội ngũ đủ năng lực phối hợp từ concept, kiến trúc, BIM, dự toán đến MEP.
Chất lượng không đến từ một cá nhân nổi trội, mà từ cách các bộ môn cùng làm việc trên một mục tiêu chung: hồ sơ đúng kỹ thuật, kiểm soát được chi phí và có thể triển khai ngoài công trường.
Để tiếp tục phát triển năng lực triển khai thiết kế cho các dự án cao tầng quy mô lớn, Song Anh hiện đang tìm kiếm nhân sự cho nhiều vị trí chuyên môn:
Với những ứng viên muốn làm việc trong môi trường thiết kế đa bộ môn, đây là cơ hội tiếp cận các dự án quy mô lớn và tham gia trực tiếp vào quá trình đưa phương án từ ý tưởng đến hồ sơ có thể thi công.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
.png)
Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM
Hotline: 0962 860 220
.png)
Email: songanh.cm1@gmail.com
.png)
Website: sa-corp.vn
