Thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở từ ngày 01/7/2026 không còn là bước thủ tục đứng riêng lẻ. Thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn thẩm định gắn liền với Báo cáo nghiên cứu khả thi, qua năm bước từ xác định diện dự án tới nhận bản vẽ đóng dấu. Thời hạn luật định khá ngắn, nhưng tiến độ thực tế của chủ đầu tư phụ thuộc vào số vòng hồ sơ phải bổ sung.
Thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở hiện hành gồm 5 bước theo quy định mới đã phân định trách nhiệm rất rành mạch qua từng bước dịch chuyển nhịp nhàng dưới đây:
Lưu ý: Trình tự chi tiết này được áp dụng thống nhất theo Điều 27 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và các Điều 35 đến 37 của Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
3 nhóm dự án phải làm thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn: dự án đầu tư công, PPP, cùng dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến cộng đồng. Nhà ở, khách sạn tư nhân xét theo Phụ lục IV nghị định hướng dẫn.
Nhánh "quy mô lớn" khá hẹp, chủ yếu gồm dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương hoặc đạt tiêu chí dự án quan trọng quốc gia, nên phần lớn dự án bất động sản rơi vào nhánh còn lại.
Phụ lục này ghi rõ chung cư, nhà ở tập thể từ cấp II trở lên. Khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ lưu trú, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện cũng vào danh mục từ cấp II trở lên.
Công trình cải tạo làm thay đổi quy mô, công năng hoặc can thiệp kết cấu chịu lực chính cũng thuộc diện này.
Chung cư cao cấp Kha Vạn Cân tại phường Thủ Đức, TP.HCM, nơi Song Anh làm tổng thầu thiết kế, là một ví dụ điển hình.
Dự án chung cư cao cấp Kha Vạn Cân thuộc loại hình công trình cấp I với một tầng hầm và 25 tầng nổi, tức cao hơn ngưỡng cấp II của danh mục.
Dự án chung cư quy mô lớn thuộc diện thẩm định thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn cùng Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Ngược lại, dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật không thẩm định tại cơ quan chuyên môn, còn dự án ngoài ba nhóm trên do người quyết định đầu tư tự thẩm định.
Dự án không phải trình hồ sơ lên cơ quan nhà nước vẫn phải đáp ứng trọn vẹn yêu cầu an toàn và quy chuẩn, chỉ khác ở chỗ người kiểm tra là chủ đầu tư. Nếu dự án thuộc diện, việc tiếp theo là gom đủ hồ sơ.
Hồ sơ trình thẩm định thiết kế cơ sở gồm Tờ trình Mẫu số 01, Báo cáo nghiên cứu khả thi kèm thiết kế, báo cáo thẩm tra nếu có và văn bản pháp lý.
Hồ sơ hợp lệ khi đủ thành phần, đúng quy cách, bằng tiếng Việt, có xác nhận hoặc ký số nếu nộp trực tuyến.
Phần văn bản đi kèm dễ nắm hơn khi chia thành 3 cụm rõ ràng:
Thỏa thuận đấu nối thường về chậm nhất do phụ thuộc đơn vị cấp điện, cấp nước, thoát nước. Việc xin thỏa thuận nên triển khai song song với thiết kế cơ sở ngay khi chốt quy mô, để cả bộ hồ sơ hoàn chỉnh không phải nằm chờ một văn bản.
Hai lý do bị từ chối tiếp nhận lại rất dễ phòng tránh: nộp sai thẩm quyền, và nội dung hồ sơ lệch so với Tờ trình, chẳng hạn số tầng hay tổng diện tích sàn lệch giữa tờ trình và thuyết minh sau một lần cập nhật phương án.
Để nắm rõ các lỗi kỹ thuật khiến hồ sơ bị trả ở khâu thẩm tra, chủ đầu tư có thể đọc thêm những phân tích trong bài viết: Hồ Sơ Bị Trả Lại Khi Thẩm Tra Vì Những Lý Do Nào?
Hồ sơ chuẩn chỉnh ngay từ đầu càng thêm giá trị vì cơ quan chuyên môn chỉ gửi yêu cầu bổ sung một lần, và mỗi vòng bổ sung đó đều kéo lùi cả lịch thẩm định thiết kế cơ sở.
Thời gian thẩm định thiết kế cơ sở tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, từ 12 đến 25 ngày làm việc tùy nhóm dự án và việc có công trình cấp I trở lên hay không. Dự án quan trọng quốc gia được tối đa 60 ngày, cơ quan thẩm định được gia hạn một lần.
Bảng dưới đây tổng hợp thời hạn tối đa của 4 nhóm dự án theo Điều 37 nghị định hướng dẫn, phân tách theo việc có công trình cấp I trở lên:
| Nhóm dự án | Có công trình cấp I trở lên | Các dự án còn lại |
|---|---|---|
| 1. Dự án quan trọng quốc gia | Không quá 60 ngày | Không quá 60 ngày |
| 2. Dự án nhóm A | Không quá 25 ngày làm việc | Không quá 20 ngày làm việc |
| 3. Dự án nhóm B | Không quá 20 ngày làm việc | Không quá 16 ngày làm việc |
| 4. Dự án nhóm C | Không quá 15 ngày làm việc | Không quá 12 ngày làm việc |
Cả 4 nhóm chỉ bắt đầu đếm ngược khi hồ sơ đã hợp lệ, nên con số chủ đầu tư cần lo thực tế nằm ở những khoảng chờ ngoài bảng.
Khoảng đầu tiên là 5 ngày làm việc sau tiếp nhận, khi cơ quan chuyên môn rà soát thành phần hồ sơ và gửi yêu cầu bổ sung nếu thiếu.
Khoảng thứ hai là quyền tạm dừng thẩm định một lần khi phát hiện sai sót số liệu khiến chưa thể kết luận.
Khoảng thứ ba cần lưu ý khi chủ đầu tư có 20 ngày làm việc để khắc phục quá hạn thì cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, nộp lại thì thời hạn tính lại từ đầu.
Một vòng bổ sung kéo dài có thể khiến lịch thực tế dài gấp đôi con số trong bảng.
Trước đó còn thời gian thẩm tra, bởi với công trình thuộc diện bắt buộc thẩm tra, báo cáo thẩm tra phải có sẵn khi nộp.
Để tìm hiểu thêm ngân sách cho phần việc này, chủ đầu tư có thể xem thêm những phân tích chi tiết từ đội ngũ Song Anh trong bài viết: Chi Phí Thẩm Tra Thiết Kế Được Tính Trên Cơ Sở Nào?
Muốn chủ động rút ngắn lịch, chủ đầu tư cần biết cơ quan chuyên môn kiểm tra những gì khi thẩm định thiết kế cơ sở.
Khi thẩm định thiết kế cơ sở, cơ quan chuyên môn xem bốn nhóm nội dung cốt lõi: sự phù hợp với quy hoạch, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật, sự tuân thủ quy chuẩn cùng an toàn xây dựng và giải pháp phòng cháy chữa cháy, và chi phí với dự án đầu tư công, PPP.
Sự phù hợp quy hoạch được đánh giá trên chức năng sử dụng đất, quy mô dân số, diện tích, các chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan.
Nói theo ngôn ngữ thiết kế, số tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và khoảng lùi của phương án phải khớp chuẩn xác con số trong đồ án quy hoạch.
Ở nhóm an toàn và phòng cháy chữa cháy, cơ quan chuyên môn kiểm tra tính đầy đủ của nội dung do tư vấn thiết kế đề xuất và tư vấn thẩm tra xác nhận, chứ không vẽ lại thay chủ đầu tư.
Giải pháp kết cấu chính, giao thông thoát nạn, khoảng cách an toàn và đường tiếp cận cho xe chữa cháy vì thế phải được thể hiện rõ ngay trong thiết kế cơ sở.
>>> Tìm hiểu thêm:Thẩm Duyệt PCCC Là Gì Và Ai Là Người Nộp?
Nhóm thứ tư cho thấy một ranh giới ít người để ý: dự án đầu tư kinh doanh không bị cơ quan nhà nước thẩm định về chi phí.
Một dự án thương mại có thể qua thẩm định thiết kế cơ sở trong khi suất đầu tư vẫn cao hơn mức chủ đầu tư dự kiến. Kết quả thẩm định xác nhận hồ sơ đúng và đủ. Hiệu quả đầu tư vẫn là phần chủ đầu tư phải tự mình kiểm soát.
Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở có ba dạng: đủ điều kiện kèm bản vẽ đóng dấu, đủ điều kiện sau chỉnh sửa, hoặc chưa đủ điều kiện.
Khi đạt, chủ đầu tư lưu bản vẽ đóng dấu gốc, nộp bản PDF cho cơ quan chuyên môn trong 5 ngày làm việc rồi trình phê duyệt dự án.
Dạng kết quả ở giữa thường gây lúng túng nhất: bản vẽ trả lại chưa đóng dấu ngay, chủ đầu tư chỉnh theo yêu cầu trong thông báo rồi nộp văn bản đề nghị đóng dấu kèm hồ sơ đã hoàn thiện.
Bước này không thẩm định lại từ đầu nhưng vẫn là một vòng hành chính cần tính vào lịch. Khi dự án được chuyển nhượng hoặc doanh nghiệp sáp nhập, bên nhận được kế thừa kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, trừ khi dự án bị điều chỉnh.
Việc quan trọng hơn cả nằm ở các bước thiết kế tiếp theo, bởi nghị định hướng dẫn yêu cầu bước sau phải phù hợp với thông số kỹ thuật chủ yếu của bước trước.
Chủ đầu tư được tự quyết một số thay đổi để tối ưu sử dụng, nhưng thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình chính, trừ thay đổi cục bộ, không còn nằm trong quyền đó. Thiết kế cơ sở vì vậy là nơi chốt những quyết định then chốt mà về sau rất tốn kém nếu muốn sửa.
Trong dự án chung cư cao cấp Kha Vạn Cân, Song Anh đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế từ thiết kế cơ sở tới bản vẽ thi công.
Cả 3 bộ môn kiến trúc, kết cấu và cơ điện (MEPF) được chốt đồng bộ ngay từ thiết kế cơ sở, nên thông số đưa vào hồ sơ trình thẩm định cũng là thông số các bước sau tiếp tục phát triển.
Nếu chủ đầu tư đang chuẩn bị hồ sơ, đội ngũ Song Anh có thể cùng rà soát dự án thuộc diện nào, danh mục hồ sơ còn thiếu gì và thông số nào cần khóa trước khi nộp, qua chuyên mục tư vấn thiết kế.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
