Thiết kế nội thất căn hộ cao cấp gồm năm nhóm hạng mục, đi từ phần gắn sâu vào công trình đến phần có thể thay đổi: bố trí mặt bằng, hoàn thiện bề mặt, đồ gỗ liền tường, thiết bị kỹ thuật gắn liền, đồ rời và trang trí.
Chất liệu "cao cấp" thể hiện rõ khi các hệ thống kỹ thuật ăn khớp nhau, được chốt sớm để ghi vào cam kết bàn giao, chứ không chỉ ở giá thành vật liệu.
Một bộ hồ sơ nội thất căn hộ cao cấp đầy đủ luôn gồm năm nhóm: bố trí mặt bằng, hoàn thiện bề mặt, đồ gỗ liền tường, thiết bị kỹ thuật gắn liền và đồ rời trang trí. Các nhóm được sắp xếp theo mức độ gắn vào công trình, yếu tố quyết định chi phí phát sinh nếu phải sửa chữa về sau.
Chia theo phòng khách, phòng ngủ hay bếp rất tiện để chọn gu thẩm mỹ, nhưng quản lý thi công đòi hỏi phân loại theo mức độ gắn kết với công trình. Cách này giúp chủ đầu tư thấy rõ phần nào chôn trong bê tông và phần nào tháo dỡ được.
Dưới đây là 5 nhóm hạng mục, xếp từ phần can thiệp sâu nhất:
Hoàn thiện bề mặt cùng thiết bị kỹ thuật là hai nhóm tốn kém chi phí nếu phải sửa chữa, bởi việc đụng chạm sẽ kéo theo đục sàn, dỡ trần hoặc luồn lại đường ống, trong khi đồ rời lại rất linh hoạt.
Do đó, tùy mức bàn giao, chủ đầu tư thường đảm nhận từ hai đến bốn nhóm đầu và nhường nhóm đồ rời cho cư dân tự sắm. Khi đã chốt danh mục, vấn đề cần làm rõ là chất cao cấp thực chất thể hiện ở đâu.
Tại một căn hộ cao cấp, sự khác biệt nằm ở 3 chi tiết chính:
Đơn giá từng mảng đá ốp hay thiết bị đắt tiền chỉ phản ánh một phần bề nổi.
Chi tiếu đầu tiên, chính là điểm tiếp giáp là nơi người dùng thấy rõ độ kỹ của hoàn thiện. Đây là chỗ trần thạch cao gặp miệng gió và đèn chiếu sáng, cánh tủ âm tường giáp khuôn cửa phòng, hay mối nối giữa sàn gỗ với nẹp chân tường và ngưỡng cửa phòng tắm.
Vật liệu dù đắt đến mấy cũng giảm giá trị nếu miệng gió lệch tâm đèn hoặc cánh tủ mở vướng tay nắm. Những chi tiết này bắt buộc phải khớp từ bản vẽ, vì ra công trường chúng không thể tự ăn khớp.
Chi tiết thứ hai là giấu thiết bị nhưng vẫn tiện bảo trì. Dàn lạnh âm trần hay ống kỹ thuật lọt sau vách ốp giúp không gian gọn gàng hơn, song bất kỳ thiết bị nào giấu kín cũng cần cửa thăm đủ khẩu độ để thao tác.
Một tình huống khá phổ biến là trần giật cấp nhìn rất đẹp trên phối cảnh nhưng lại quên chừa nắp thăm dàn lạnh, khiến mỗi lần bảo dưỡng hay sửa chữa lại phải khoét thạch cao rồi bả sơn vá lại.
Chi tiết thứ ba là kiểm soát tiếng ồn khi nghỉ ngơi. Dàn lạnh thổi sát đầu giường hay ống thoát nước chạy xuyên phòng ngủ là những phiền toái cư dân phải chịu hằng ngày, dù bản vẽ không sai kích thước.
Điều quan trọng cần hiểu chính là không cần vật liệu đắt đỏ hơn, chỉ cần vị trí thiết bị và tuyến ống được tính toán phù hợp với mặt bằng phòng ngủ. Cả 3 yếu tố nêu trên đều liên quan mật thiết tới hạ tầng tòa nhà, đòi hỏi nhiều hạng mục nội thất phải được chốt cùng lúc với hồ sơ kiến trúc và cơ điện.
Có bốn hạng mục cần chốt dứt điểm trước khi đóng băng hồ sơ kiến trúc và cơ điện căn điển hình: cao độ trần, vị trí đặt dàn lạnh, đầu chờ điện nước khu bếp và phòng tắm, cùng hướng hút mùi ra mặt ngoài. Căn điển hình lặp lại theo tầng, nên việc xử lý chậm trễ sẽ kéo theo đục phá sửa chữa hàng trăm căn hộ.
Cao độ trần hoàn thiện đứng đầu danh mục vì khoảng trần dùng chung cho dầm, ống gió, ống cấp thoát nước và máng cáp. Căn hộ cao cấp thường chuộng trần giật cấp, hắt sáng hoặc hộc rèm âm, và mỗi giải pháp đều chiếm bớt chiều cao thông thủy.
Nếu cao độ trần chỉ được bàn khi cơ điện đã khóa tuyến ống, căn hộ rất dễ hụt thông thủy, chỉ số bị quy chuẩn kiểm soát chặt như bài thông thủy trong nhà cao tầng đã phân tích.
Vị trí dàn lạnh quy định trực tiếp hướng đi của ống đồng, đường thoát nước ngưng cùng độ dốc kỹ thuật trong trần. Việc chuyển dàn lạnh sang mảng tường đối diện nghe chừng đơn giản, nhưng thực tế có thể khiến tuyến thoát nước ngưng bị mất độ dốc hoặc đâm qua một dầm bê tông không có lỗ chờ sẵn.
Điểm chờ điện nước cho bếp và phòng tắm cần định vị sớm vì đảo bếp, máy rửa chén hay bồn tắm đặt sàn đều có vị trí cấp thoát và độ dốc sàn riêng biệt. Những điểm kỹ thuật này đều xuyên qua sàn bê tông, do vậy nếu phải cắt đục định vị lại sau khi đã đổ sàn sẽ phát sinh chi phí và rủi ro chống thấm rất lớn.
Đường hút mùi và cửa gió ra mặt ngoài là việc rất hay bị lơ là, dù ảnh hưởng trực tiếp đến hình thức cả tòa nhà. Lỗ hút mùi bếp hay vị trí dàn nóng đều hiện lên mặt đứng, nên cần một quy tắc chung đồng nhất cho toàn bộ các căn.
Hộp kỹ thuật và phần tường bao quanh hộp thuộc diện sở hữu chung của tòa nhà, tuyệt đối không thể dời chuyển trong giai đoạn hoàn thiện.
Toàn bộ các hạng mục nêu trên vì vậy cần được phối hợp đa bộ môn thiết kế song song với hệ dầm và tuyến ống cơ điện. Khi các cấu phần kỹ thuật đã ăn khớp, bước tiếp theo là xác định rõ hạng mục nào sẽ chuyển thành cam kết bàn giao với người mua căn hộ.
Bất kỳ hạng mục nào chủ đầu tư đưa vào căn hộ bàn giao cũng phải xuất hiện trong bảng danh mục vật liệu và thiết bị đính kèm hợp đồng mua bán, bởi căn hộ khi bàn giao bắt buộc phải khớp đúng cam kết đó. Thiết kế nội thất cho dự án cao tầng vì thế mang bản chất như việc chuẩn bị trước một phần điều khoản hợp đồng.
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP nêu rõ tại khoản 3 Điều 8 rằng căn hộ bàn giao phải đúng theo thiết kế được duyệt và dùng đúng thiết bị, vật liệu trong bảng danh mục các bên đã ký kết.
Mẫu hợp đồng còn dùng cụm "đúng (hoặc tương đương)" cho vật liệu, và chữ "tương đương" này rất dễ phát sinh tranh chấp nếu bảng danh mục chỉ nêu nhãn hiệu mà thiếu bộ tiêu chí kỹ thuật để đối chiếu.
Phần bảo hành của mẫu hợp đồng chia hạng mục thành 2 tầng rõ ràng:
Qua đó, khâu thiết kế sẽ cần giải quyết 2 phần việc cụ thể:
Căn hộ mẫu cũng cần bám sát danh mục này, như trong bài viết thiết kế nội thất dự án cao tầng đội ngũ Song Anh đã phân tích.
Khi mỗi chi tiết bàn giao đều là một cam kết pháp lý, bài toán tiếp theo của chủ đầu tư là nên lựa chọn quy mô bàn giao tới mức độ nào.
Ranh giới hợp lý nhất nên căn cứ theo mức độ gắn kết vào công trình. Hoàn thiện bề mặt, thiết bị vệ sinh, hệ điện và chiếu sáng gần như luôn do chủ đầu tư làm; đồ gỗ liền tường tùy thuộc vào định vị sản phẩm, còn đồ rời thường để người mua tự chọn, trừ trường hợp căn hộ khai thác kinh doanh cho thuê.
3 mức độ bàn giao phổ biến ở phân khúc căn hộ cao cấp phân định qua khối lượng công việc mỗi bên đảm nhiệm:
| Mức độ bàn giao | Chủ đầu tư thực hiện | Phần để người mua tự làm |
|---|---|---|
| 1. Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện bề mặt, cửa, thiết bị vệ sinh, hệ điện và chiếu sáng cơ bản | Đồ gỗ liền tường, thiết bị bếp, điều hòa, đồ rời |
| 2. Hoàn thiện kèm nội thất liền tường | Thêm tủ bếp, tủ áo âm tường, thiết bị bếp, điều hòa | Đồ rời và trang trí |
| 3. Trọn nội thất | Toàn bộ 5 nhóm hạng mục | Vật phẩm cá nhân |
Mức độ bàn giao thứ 2 thường là điểm cân bằng hợp lý cho căn hộ cao cấp để ở, vì phần việc thi công phức tạp sau bàn giao đã được chốt gọn trong hồ sơ, còn khoảng thể hiện gu riêng vẫn thuộc về gia chủ. Mức bàn giao trọn gói phù hợp hơn với căn hộ dịch vụ hoặc dự án cho thuê.
Căn hộ càng cao cấp càng nên bàn giao sâu vì bài toán vận hành tòa nhà: nếu để cư dân cùng sửa chữa sau nhận nhà, tòa nhà sẽ chịu tiếng khoan cắt kéo dài, thang máy nghẽn vì chuyển vật tư và thợ dễ chạm vào hệ thống kỹ thuật chung.
Dù lựa chọn mức độ bàn giao nào, danh mục nêu trên chỉ khả thi khi hồ sơ thiết kế có đầy đủ chi tiết cho nhà thầu triển khai thi công.
Hồ sơ thiết kế nội thất căn hộ cao cấp chỉ đủ để thi công khi có đủ mặt bằng bố trí, mặt bằng trần đèn, mặt bằng lát sàn, sơ đồ điện chiếu sáng, khai triển vách tường, chi tiết đồ gỗ và bảng vật liệu. Phối cảnh 3D chỉ giúp chốt thẩm mỹ, chưa phải bản vẽ để thi công.
Quy trình mà đội ngũ Song Anh triển khai gồm năm bước: khảo sát thu thập dữ liệu, phát triển ý tưởng concept, thiết kế mặt bằng công năng, dựng phối cảnh 3D và hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật. Nhiều dự án chỉ dừng ở bước thứ tư bởi phối cảnh đã đủ đẹp để bán hàng.
Rủi ro phát sinh chính từ đây. Phối cảnh 3D không thể hiện cao độ trần, không chỉ rõ nắp thăm kỹ thuật, không có tim trục ron đá, dẫn đến việc nhà thầu phải tự phỏng đoán và mỗi căn hộ lại thi công theo một cách hiểu khác nhau.
Ở bước hồ sơ kỹ thuật, mặt bằng trần phải khớp tuyến ống cơ điện, mặt bằng lát sàn khớp điểm thoát nước, chi tiết tủ kệ khớp vị trí ổ cắm. Đây là lý do một bộ hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công chuẩn xác giúp nhà thầu làm ngay mà ít phải dừng lại hỏi tư vấn.
Tại chung cư cao cấp 770 Kha Vạn Cân, Song Anh đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế kiến trúc, kết cấu và cơ điện, đồng thời tham gia thiết kế nội thất căn hộ ba phòng ngủ.
Khi bộ môn nội thất phối hợp chung với các bộ môn kỹ thuật, những xung đột về cao độ trần, dàn lạnh hay đầu chờ điện nước đều được xử lý dứt điểm trên bản vẽ, không dồn vướng mắc ra công trường.
Nếu dự án của quý vị đang chốt mặt bằng căn điển hình và cân nhắc phương án bàn giao, đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư của chúng tôi sẵn sàng cùng rà lại danh mục nội thất trước khi đóng hồ sơ cơ điện.
Để biết thêm chi tiết, chủ đầu tư có thể xem thêm hạng mục: Tư Vấn Thiết Kế Nội Thất từ tổng thầu thiết kế Song Anh.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
