Thẩm định và thẩm tra trong dự án xây dựng khác nhau căn bản ở vai trò đối với quyết định phê duyệt. Thẩm tra là việc tổ chức, cá nhân có chuyên môn kiểm tra hồ sơ rồi đưa ra kết luận theo yêu cầu.
Thẩm định là việc bên có thẩm quyền sử dụng kết luận đó để quyết định đầu tư hoặc phê duyệt thiết kế. Từ ngày 01/7/2026, bên thẩm định thiết kế triển khai của phần lớn dự án chính là chủ đầu tư.
Thẩm tra tạo ra kết luận chuyên môn, còn thẩm định đưa kết luận đó vào một quyết định có hiệu lực pháp lý. Bên thẩm tra trả lời câu hỏi hồ sơ có chuẩn xác về kỹ thuật hay không.
Bên thẩm định quyết định hồ sơ có được đi tiếp và chịu trách nhiệm pháp lý về quyết định ấy. Hai định nghĩa được quy định tại khoản 15 và khoản 16 Điều 3 Luật Xây dựng 135/2025/QH15.
Thẩm tra là việc tổ chức, cá nhân kiểm tra, đánh giá và kết luận những nội dung cần thiết về chuyên môn, theo yêu cầu của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng.
Thẩm định là việc các chủ thể có thẩm quyền kiểm tra, đánh giá hồ sơ để quyết định đầu tư hoặc phê duyệt thiết kế.
Hai từ này còn xuất hiện trong soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật hay kiểm kê khí nhà kính với nghĩa khác. Bảng dưới đây đặt thẩm định và thẩm tra cạnh nhau trên 5 tiêu chí chủ đầu tư cần phân định khi tổ chức hồ sơ:
| Tiêu chí | Thẩm tra | Thẩm định |
|---|---|---|
| 1. Ai thực hiện | Tổ chức, cá nhân tư vấn đủ điều kiện năng lực hành nghề | Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc hội đồng thẩm định |
| 2. Làm theo yêu cầu của ai | Bên thuê qua hợp đồng hoặc bên thẩm định yêu cầu | Tự tổ chức theo thẩm quyền pháp luật giao |
| 3. Kết quả tạo ra | Báo cáo kết luận chuyên môn, kèm yêu cầu hoàn thiện nếu có | Văn bản kết quả thẩm định, làm căn cứ phê duyệt |
| 4. Giá trị với quyết định | Là cơ sở, chưa phải quyết định | Mở đường cho quyết định đầu tư hoặc phê duyệt thiết kế |
| 5. Quan hệ giữa hai bên | Đứng trước, cung cấp đầu vào | Đứng sau, sử dụng và có quyền yêu cầu bổ sung đầu vào |
Cả 5 tiêu chí cùng dẫn về một điểm: thẩm tra là đầu vào, thẩm định là bước sử dụng đầu vào đó. Một báo cáo thẩm tra ghi "đủ điều kiện" vì vậy chưa phải giấy thông hành cho hồ sơ.
Điều chủ đầu tư cần xác định tiếp theo là trên dự án của mình, vai trò nào đang thuộc về ai.
Từ ngày 01/7/2026, cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ còn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi với ba nhóm dự án. Thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt do chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, còn đơn vị tư vấn độc lập giữ vai trò thẩm tra.
Cơ quan nhà nước hiện không còn thẩm định thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công như trước đây.
Ba nhóm dự án phải qua cơ quan chuyên môn được liệt kê tại khoản 1 Điều 27 của luật: dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án đầu tư kinh doanh có quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo quy định của Chính phủ.
Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì không qua cơ quan chuyên môn. Với dự án quan trọng quốc gia, bộ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền lập hội đồng thẩm định.
Hệ quả theo Điều 29 của luật là trong cặp thẩm định và thẩm tra, chủ đầu tư cầm cùng lúc hai vai: bên thuê thẩm tra và bên trực tiếp thẩm định.
Chủ đầu tư nếu còn quen mô hình cũ dễ ngồi chờ ý kiến của Sở, trong khi Sở không còn tham gia bước này và lịch dự án vẫn chạy.
Chung cư cao tầng còn có một luồng song song là thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy tại cơ quan có thẩm quyền, tách khỏi thẩm định thiết kế xây dựng của chủ đầu tư.
Công trình thuộc diện này phải thẩm tra riêng phần giải pháp phòng cháy, như trong bài viếtmà Song Anh đã phân tích.
Khi đã nắm rõ vai trò, câu hỏi kế tiếp là báo cáo thẩm tra được dùng ra sao trong tay người thẩm định.
Báo cáo thẩm tra chính là cơ sở để bên thẩm định kết luận nhưng không thay thế cho văn bản kết quả thẩm định.
Bên thẩm định đọc kết luận chuyên môn, đối chiếu với yêu cầu của mình rồi mới ra kết quả, và được quyền yêu cầu bổ sung nếu báo cáo chưa đủ căn cứ.
Không phải công trình nào cũng bắt buộc thẩm tra. Khoản 5 Điều 26 của luật chỉ bắt buộc với hai diện: công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp và công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy.
Nhà ở cao tầng thường chạm cả hai diện, nên thẩm định và thẩm tra ở loại dự án này gần như luôn đi thành cặp song hành.
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, báo cáo thẩm tra lập theo Mẫu số 11 Phụ lục I, phải kết luận hồ sơ đủ điều kiện triển khai bước tiếp theo hoặc nêu rõ yêu cầu hoàn thiện.
Chủ nhiệm và chủ trì thẩm tra từng bộ môn ký tên kèm số chứng chỉ hành nghề, để bên thẩm định nắm rõ ai chịu trách nhiệm cho từng phần kết luận.
Quan hệ này còn đi theo chiều ngược lại. Luật cho cơ quan chuyên môn và hội đồng thẩm định quyền yêu cầu chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn thực hiện thẩm tra để phục vụ thẩm định.
Ở cuối chuỗi, quyết định phê duyệt thiết kế ghi tên nhà thầu tư vấn thẩm tra nếu có, nghĩa là đơn vị thẩm tra chủ đầu tư chọn sẽ đứng tên ngay trên văn bản pháp lý do chủ đầu tư ký. Cách dự trù ngân sách cho phần việc này được trình bày trong bài viết: Chi Phí Thẩm Tra Thiết Kế Được Tính Trên Cơ Sở Nào?
Chủ đầu tư chỉ bắt buộc thẩm định bước thiết kế triển khai diễn ra ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công hoặc các gói thầu EPC, EC, EP.
Các bước thiết kế còn lại được quản lý bằng cơ chế kiểm soát theo hợp đồng. Thẩm tra có thể phục vụ cả hai cơ chế quản lý này, không riêng gì thẩm định.
Theo khoản 1 Điều 41 nghị định hướng dẫn, giữa hai khái niệm thẩm định và thẩm tra còn có cơ chế thứ ba là kiểm soát thiết kế.
Bước được thẩm định bắt buộc có kết quả thẩm định làm căn cứ phê duyệt, còn bước được kiểm soát vận hành theo các điều khoản hợp đồng giữa chủ đầu tư và đơn vị thiết kế.
Ở một dự án thiết kế ba bước, nếu chủ đầu tư đấu thầu thi công ngay sau thiết kế kỹ thuật, thì thiết kế kỹ thuật là bước phải thẩm định, còn bản vẽ thi công đi vào cơ chế kiểm soát hợp đồng.
Nếu chờ có bản vẽ thi công rồi mới chọn nhà thầu, chính bộ bản vẽ thi công phải qua thẩm định. Với công trình thuộc diện bắt buộc, cả hai trường hợp vẫn cần có báo cáo thẩm tra làm cơ sở.
Thời điểm chọn nhà thầu vì thế quyết định luôn lịch thẩm định và thẩm tra, nên hai kế hoạch này phải chốt đồng bộ cùng lúc.
Đổi thời điểm chọn thầu giữa chừng thì bước phải thẩm định thay đổi theo, kế hoạch thẩm định và phạm vi thẩm tra buộc phải lập lại.
Với dự án đầu tư kinh doanh, nội dung thẩm định thiết kế bắt buộc của chủ đầu tư chỉ gồm ba nhóm và phần người quyết định đầu tư yêu cầu thêm.
Việc phối hợp kiến trúc, kết cấu và cơ điện không thuộc ba nhóm này, nên chỉ được kiểm tra khi ghi rõ vào yêu cầu đó hoặc hợp đồng thẩm tra.
Khoản 1 Điều 30 của luật liệt kê sáu nhóm nội dung thẩm định cho dự án đầu tư công, từ nhiệm vụ thiết kế tới dự toán và năng lực đơn vị tư vấn.
Theo khoản 2 Điều 41 nghị định hướng dẫn, dự án đầu tư kinh doanh chỉ phải thẩm định ba nhóm: sự phù hợp với thiết kế trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định về vật liệu; an toàn chịu lực, an toàn công trình lân cận, giải pháp phòng cháy và công nghệ nếu có.
Phần thẩm tra bắt buộc cũng chỉ xoay quanh an toàn công trình, tuân thủ quy chuẩn và giải pháp phòng cháy, mọi nội dung khác hoàn toàn đi theo thỏa thuận hợp đồng.
Hồ sơ có thể đúng quy chuẩn ở từng bộ môn riêng lẻ mà vẫn xung đột khi chồng lên nhau: ống gió chạm đáy dầm, lỗ mở sàn không khớp trục kỹ thuật, chiều cao thông thủy hụt sau khi lắp trần.
Những lỗi này lọt qua cả hai lớp thẩm định và thẩm tra luật định, rồi bật ra ở công trường thành các yêu cầu làm rõ thiết kế và chi phí sửa chữa. Ở nhà cao tầng, một lỗi trên tầng điển hình còn nhân bản qua hàng chục tầng.
Muốn khép kín khoảng trống kỹ thuật này, chủ đầu tư cần đưa nội dung rà soát phối hợp đa bộ môn vào phạm vi hợp đồng thẩm tra ngay từ đầu.
Các hạng mục nên đưa vào được liệt kê trong bài viết: Thẩm Tra Hồ Sơ Thiết Kế Gồm Những Gì?
Ngoài ra, để hiểu thêm lý do các bộ môn phải được điều phối tích hợp từ sớm, chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết: Vì Sao Công Trình Cao Tầng Cần Phối Hợp Đa Bộ Môn Thiết Kế?
Hồ sơ dù đã qua thẩm định và thẩm tra thì trách nhiệm pháp lý về chất lượng thiết kế vẫn thuộc đơn vị thiết kế.
Đơn vị thẩm tra chịu trách nhiệm về kết luận của mình, chủ đầu tư chịu trách nhiệm về quyết định phê duyệt. Ba lớp trách nhiệm này tồn tại song song, không lớp nào có thể thay thế lớp nào.
Khoản 1 Điều 25 nghị định hướng dẫn nói rõ việc thẩm tra, thẩm định hay phê duyệt không thay thế và không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu tư vấn thiết kế.
Thuê thêm một lớp kiểm tra không chuyển giao được rủi ro từ bên thiết kế sang bên thẩm tra. Mỗi bên chỉ chịu trách nhiệm cho phần việc mình làm, nên hợp đồng của từng bên phải quy định chuẩn xác phần việc đó.
Hợp đồng thiết kế cần ghi rõ nghĩa vụ chỉnh sửa theo kết quả thẩm tra và số vòng chỉnh sửa đã bao gồm trong giá trị hợp đồng.
Hợp đồng thẩm tra cần ghi rõ phạm vi vượt ngoài phần luật định, như rà soát phối hợp bộ môn, cùng thời hạn trả kết quả ăn khớp với lịch thẩm định. Khi hai hợp đồng viết khớp nhau, thẩm định và thẩm tra mới vận hành như một chuỗi kiểm soát đồng bộ thay vì hai thủ tục rời rạc.
Trong vai trò tổng thầu thiết kế, Song Anh phối hợp kiến trúc, kết cấu và cơ điện trên nền cùng một hệ dữ liệu đồng thời nhận thẩm tra thiết kế và biện pháp thi công như một mảng chuyên môn độc lập.
Nhờ vậy, việc phân vai thẩm định, kiểm soát và thẩm tra luôn được xác định rõ ràng ngay khi lập nhiệm vụ thiết kế.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
