Tầng hầm chung cư hợp lý là số tầng ít nhất mà dự án vẫn đáp ứng đủ diện tích đỗ xe theo quy chuẩn, trên đúng khu đất và nền địa chất của mình. Không có một con số chung cho mọi dự án, nhưng luôn có phép tính rõ ràng cùng ba giới hạn đặt trần cho chiều sâu hố đào: diện tích khu đất, nền đất và quy chuẩn an toàn cháy.
Đáng chú ý, từ tầng hầm thứ tư trở đi, dự án sẽ bước sang một khung quy chuẩn kỹ thuật khác hẳn.
Số tầng hầm chung cư bao nhiêu là hợp lý phụ thuộc vào ba biến số: diện tích đỗ xe bắt buộc, diện tích khu đất cùng điều kiện nền đất và nước ngầm. Con số kinh tế nhất luôn là số tầng ít nhất vừa đủ chỗ đỗ xe mà chưa chạm vào các giới hạn kỹ thuật đó.
.jpg)
Cách tiếp cận này khác hẳn thói quen chọn số tầng hầm theo dự án lân cận. Ví dụ, hai tòa tháp cùng cao 30 tầng có thể cần số tầng hầm chênh nhau gấp đôi, chỉ vì một tòa nằm trên khu đất rộng gấp đôi tòa kia.
Dựa trên ngưỡng quy chuẩn và mức độ phức tạp khi thi công, chủ đầu tư có thể xếp các phương án số tầng hầm thành 3 nhóm trong bảng dưới đây:
| Số tầng hầm | Ràng buộc quy chuẩn và thi công | Thường phù hợp khi |
|---|---|---|
| 1 đến 2 tầng | Nằm trọn trong phạm vi quy chuẩn an toàn cháy cho chung cư; hố đào nông, nhiều lựa chọn biện pháp thi công | Khu đất đủ rộng để trải chỗ đỗ xe theo chiều ngang, nước ngầm không quá cao |
| 3 tầng | Vẫn trong phạm vi quy chuẩn, nhưng hố đào sâu đòi hỏi tường vây và hệ chống giữ nặng hơn | Đất hẹp hơn nhu cầu đỗ xe, dự án có khối thương mại cần thêm chỗ |
| Từ 4 tầng | Phải bổ sung giải pháp phòng cháy riêng và được thẩm duyệt; biện pháp thi công phức tạp | Đất nội đô rất nhỏ so với quy mô sàn, giá trị căn hộ đủ bù chi phí phần ngầm |
Với tầng hầm chung cư, bước nhảy lớn nhất về kỹ thuật và chi phí không nằm giữa hầm một và hầm hai, mà ở ranh giới giữa ba và bốn tầng hầm. Trước khi bàn tới ngưỡng phức tạp đó, chủ đầu tư cần tự làm được phép tính đầu tiên, vốn quyết định phần lớn số tầng ngầm cuối cùng.
Số tầng hầm chung cư được tính từ diện tích đỗ xe bắt buộc theo quy chuẩn, chia cho diện tích thực sự dùng được để đỗ xe trên mỗi sàn hầm. Nắm chắc hai con số này, chủ đầu tư đã có thể ước lượng được số tầng hầm cần thiết ngay trước khi đặt bút triển khai bản vẽ.
Tử số nằm trong QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư. Diện tích chỗ để xe, tính cả đường nội bộ trong gara, tối thiểu 25 m² cho 4 căn hộ nhưng không nhỏ hơn 20 m² cho mỗi 100 m² diện tích sử dụng căn hộ. Trong đó, mỗi căn hộ phải có tối thiểu 6 m² chỗ để xe máy, xe đạp, và khu vực ô tô tách riêng với khu xe hai bánh.
Với nhà ở xã hội, nhà tái định cư hay nhà ở thu nhập thấp, quy chuẩn cho phép lấy bằng 60% định mức trên, nhưng vẫn giữ tối thiểu 6 m² xe hai bánh cho mỗi căn. Khối thương mại và văn phòng trong cùng dự án có nhu cầu đỗ xe riêng, được tính độc lập rồi cộng dồn vào tử số.
Mẫu số mới là phần hay bị các bên ước lượng quá lạc quan. Mặt sàn tầng hầm chung cư không dành trọn cho xe, bởi lõi thang, hộp gen kỹ thuật, bể nước ngầm, phòng bơm PCCC, phòng máy phát điện và trạm biến áp đều bố trí tại đây.
Một ví dụ giả định cho thấy phép tính nhạy cảm tới mức nào. Tòa tháp có 20.000 m² diện tích sử dụng căn hộ cần tối thiểu 4.000 m² chỗ đỗ xe. Nếu mỗi tầng hầm còn khoảng 2.500 m² cho xe và đường nội bộ, dự án chỉ cần hai tầng hầm.
Có thể hình dung: Cũng tòa tháp đó đặt trên khu đất hẹp chỉ còn khoảng 1.300 m² dùng được mỗi tầng thì con số lập tức nhảy lên bốn tầng hầm. Mẫu số phụ thuộc gần như hoàn toàn vào khu đất, giới hạn đầu tiên cần xét kỹ.
Khu đất càng nhỏ so với quy mô sàn thì hố móng càng bị đẩy xuống sâu, còn nước ngầm và công trình lân cận là lực kéo ngược lại. Số tầng hầm hợp lý luôn nằm ở điểm cân bằng giữa hai lực này, chứ không phải ở mức đào sâu nhất mà giải pháp kỹ thuật có thể cho phép.
Léman Luxury minh họa rõ cho lực đẩy thứ nhất. Khu đất 4.275 m² tại 117 Nguyễn Đình Chiểu mang một khối tháp 25 tầng cao và bốn tầng hầm sâu. Đất nhỏ so với quy mô sàn là nguyên nhân chính khiến chỗ đỗ xe phải xếp chồng theo chiều sâu.
Ở dự án này, Song Anh đảm nhiệm tư vấn tối ưu hóa đài cọc, sàn hầm và cột vách, đúng vào những cấu kiện chịu áp lực lớn nhất khi hầm ăn sâu xuống lòng đất.
Một hướng khác để tăng mẫu số là mở rộng ranh tầng hầm ra ngoài hình chiếu khối nổi, tận dụng phần sân vườn và đường nội bộ phía trên. Số tầng hầm giảm được, đổi lại tường vây dài hơn và diện tích chống thấm lớn hơn.
Tập suất vốn của Bộ Xây dựng cũng tính phần diện tích hầm mở rộng này bằng một công thức riêng, tách khỏi phần hầm nằm trực tiếp dưới khối nổi.
Lực kéo ngược lại đến từ điều kiện nền đất và thủy văn. Đào càng sâu, áp lực đất và nước ngầm lên tường vây càng lớn, sàn đáy hầm dễ bị đẩy nổi khi mực nước ngầm cao, và vùng ảnh hưởng tới nhà liền kề càng rộng.
Dự án Tháp Ven Sông Đà Nẵng, nơi Song Anh thực hiện tư vấn thiết kế kết cấu, đã dừng ở hai tầng hầm với biện pháp thi công đào mở an toàn.
.png)
Chiều sâu hợp lý của mỗi khu đất chỉ nên chốt lại sau khảo sát địa chất và đánh giá hiện trạng công trình liền kề, không nên ấn định theo cảm tính từ bước lên ý tưởng. Khi đã biết trần chiều sâu, bài toán tiếp theo là chi phí của từng tầng hầm đào thêm.
Mỗi tầng hầm chung cư thêm vào luôn đắt hơn tầng phía trên nó, cộng thêm chi phí điện năng và bảo trì suốt quá trình khai thác tòa nhà.
Do chi phí phần ngầm không tăng đều theo số tầng, lấy suất đầu tư trung bình nhân với diện tích sàn hầm là cách dễ dẫn tới việc lập sai tổng mức đầu tư nhất.
Cách Bộ Xây dựng công bố số liệu phản ánh rất đúng điều này. Suất vốn đầu tư nhà chung cư năm 2025, công bố kèm Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/03/2026, được phân chia theo số tầng nổi kèm số tầng hầm tương ứng.
Tập suất vốn các năm trước ghi rõ phần ngầm thường chiếm khoảng 15% đến 30% chi phí xây dựng một tòa chung cư. Khoảng dao động rộng như vậy chính là phần mà số tầng hầm và điều kiện nền đất quyết định.
Khoản tăng chi phí đến từ nhiều hạng mục cùng lúc: tường vây phải sâu và dày hơn, hệ chống giữ thành hố đào nặng hơn, lớp chống thấm phủ thêm một tầng sàn và vách.
Tầng càng sâu càng đòi hỏi quạt thông gió và hút khói sự cố công suất lớn, máy bơm thoát nước phải đẩy cột áp lên cao hơn. Thời gian thi công phần ngầm cũng kéo dài thêm, trong khi phần thân thường chờ phần ngầm xong mới khởi động, trừ khi dự án chọn biện pháp thi công từ trên xuống.
Sau bàn giao, các tầng hầm sâu tiếp tục tiêu tốn điện năng cho quạt gió, bơm nước và chiếu sáng gần như liên tục suốt ngày đêm.
Khoản này đi thẳng vào phí vận hành cư dân chi trả hằng tháng, nên một tầng hầm thừa là chi phí phát sinh kéo dài suốt nhiều chục năm. Ngoài chi phí, còn có một ranh giới quy chuẩn làm thay đổi căn bản cách thức lập hồ sơ.
Từ tầng hầm thứ tư, chung cư không còn nằm trọn trong phạm vi điều chỉnh thông thường của quy chuẩn an toàn cháy hiện hành.
Dự án vẫn phải tuân thủ quy chuẩn đó, đồng thời bắt buộc phải có yêu cầu kỹ thuật và giải pháp phòng cháy riêng biệt, và phần bổ sung này phải được thẩm duyệt riêng bởi cơ quan chuyên trách.
Theo QCVN 06:2022/BXD cùng Sửa đổi 1:2023, quy chuẩn áp dụng cho chung cư có chiều cao PCCC không quá 150 m và không quá ba tầng hầm.
Với công trình có từ bốn tầng hầm trở lên, chủ đầu tư phải lập bổ sung các giải pháp tổ chức và kỹ thuật theo đặc điểm an toàn cháy riêng của tòa nhà đó.
Thủ tục bổ sung này làm kéo dài thời gian chuẩn bị hồ sơ, nên việc làm tầng hầm thứ tư cần được cân nhắc như một quyết định độc lập, không phải phần nối dài cơ học của tầng thứ ba.
Một thay đổi pháp lý mới làm câu hỏi số tầng hầm có thêm một biến số kỹ thuật. Thông tư 31 sửa đổi quy chuẩn nhà chung cư, có hiệu lực từ 15/12/2026, yêu cầu khu sạc xe điện ưu tiên bố trí ngoài trời và trên mặt đất, sau đó mới tới tầng bán hầm, tầng hầm một rồi các tầng sâu hơn.
Nếu đặt trong hầm, khu sạc phải có phương án đưa xe bị cháy ra ngoài hoặc cô lập xe đó an toàn. Dưới hầm, mỗi phân vùng không quá 25 chỗ sạc ô tô, và trụ sạc đặt dưới hầm bị giới hạn ở mức công suất danh định 22 kW.
Hệ quả thực tế là tầng hầm chung cư càng sâu càng khó đáp ứng đủ nhu cầu sạc xe điện. Dự án dồn phần lớn chỗ đỗ xuống hầm ba, hầm bốn sẽ buộc phải tìm chỗ bố trí sạc ở nơi khác, chủ yếu là trên mặt đất hoặc khối đế.
Đó là lý do vì sao những phương án giảm bớt một tầng hầm ngày càng trở nên cấp thiết và đáng cân nhắc.
Cách bớt một tầng hầm hiệu quả nhất là tăng số chỗ đỗ trên mỗi mét vuông sàn hầm, hoặc đưa một phần chỗ đỗ lên khỏi mặt đất, chứ không phải cắt bớt chỉ tiêu chỗ đỗ. Bớt được một tầng hầm thường là khoản tiết kiệm chi phí lớn nhất mà chủ đầu tư có được ở giai đoạn thi công phần ngầm.
Có 3 hướng giải pháp thường được đưa lên bàn thảo luận khi chủ đầu tư muốn giảm bớt số tầng hầm chung cư:
3 hướng này hoàn toàn có thể kết hợp linh hoạt với nhau, và việc lựa chọn tùy vào giá trị sàn thương mại, thói quen của cư dân cùng mức chi phí vận hành gara mà chủ đầu tư chấp nhận.
Riêng hướng thứ ba đòi hỏi kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng làm việc ngay từ phương án ý tưởng. Lý do là lưới cột phục vụ đỗ xe dưới hầm cũng chính là hệ kết cấu đỡ các tầng căn hộ phía trên.
Đó cũng chính là cách Song Anh tiếp cận bài toán phần ngầm: luôn đặt an toàn kết cấu lên trước, rồi mới tính toán tối ưu tiết diện đài cọc, sàn hầm và cột vách để công trình gọn hơn mà vẫn thi công thuận lợi.
Tác động của phần ngầm tới chi phí, tiến độ và trách nhiệm an toàn với nhà lân cận được phân tích kỹ hơn trong bài viết: Thiết Kế Kết Cấu Phần Ngầm Có Tác Động Ra Sao Đến Dự Án?
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
