Nhiệm vụ thiết kế quyết định bản vẽ nào được xem là đạt chuẩn: đây là căn cứ pháp lý để lập dự án và lập thiết kế, là thước đo khi thẩm tra, thẩm định hồ sơ, đồng thời là ranh giới giữa nghĩa vụ của tư vấn với những phần việc tính là phát sinh.
Nhiệm vụ thiết kế đảm nhiệm 3 vai trò cùng lúc: căn cứ pháp lý để lập dự án và thiết kế, thước chuẩn để thẩm tra cùng thẩm định kết luận hồ sơ đạt hay chưa, và ranh giới phân định phạm vi công việc giữa chủ đầu tư với đơn vị tư vấn thiết kế. Cả 3 vai trò đều hình thành trước khi nét vẽ đầu tiên xuất hiện.
Vai trò thứ nhất được nêu rõ trong khoản 2 Điều 17 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: nhiệm vụ thiết kế phải phù hợp với chủ trương đầu tư, nếu dự án có chủ trương, và là căn cứ để lập dự án cũng như lập thiết kế xây dựng.
Nói một cách dễ hiểu, đó là nơi mục tiêu kinh doanh của chủ đầu tư được chuyển thành yêu cầu mà kiến trúc sư và kỹ sư làm theo được.
Vai trò thứ hai ít được để ý hơn nhưng tác động thẳng tới tiến độ phê duyệt. Điều 20 Luật Xây dựng 2025 đặt yêu cầu đầu tiên với thiết kế là phải phù hợp với nhiệm vụ thiết kế.
Các mẫu văn bản kèm nghị định đi đúng trình tự đó: kết quả thẩm định thiết kế xây dựng mở đầu bằng mục đánh giá việc đáp ứng các yêu cầu của nhiệm vụ thiết kế. Người thẩm định đọc đầu bài trước, rồi mới mở bản vẽ ra so sánh.
Vai trò thứ ba nằm trong quan hệ hợp đồng. Yêu cầu đã ghi trong nhiệm vụ được duyệt là phần việc tư vấn phải đáp ứng, còn yêu cầu xuất hiện sau đó là cơ sở để hai bên bàn lại khối lượng và thời gian.
Hệ quả dễ bị bỏ qua là bộ hồ sơ có thể đúng hoàn toàn với đầu bài, qua thẩm định trơn tru, mà vẫn sai với nhu cầu thật của dự án. Lỗi này không nằm trên bản vẽ nên khâu thẩm tra, thẩm định khó phát hiện, và thường chỉ lộ ra lúc bán hàng hoặc đưa vào vận hành.
Đầu bài mơ hồ đắt hơn ở dự án cao tầng vì tầng điển hình lặp lại nhiều lần và ba bộ môn kiến trúc, kết cấu, cơ điện khóa chặt vào nhau. Một yêu cầu làm rõ muộn sẽ nhân lên theo số tầng và kích hoạt dây chuyền qua cả ba bộ môn.
Chiều cao tầng là ví dụ dễ thấy nhất. Nếu nhiệm vụ thiết kế chỉ ghi "chiều cao thông thủy hợp lý", tư vấn sẽ chọn một con số theo kinh nghiệm của họ.
Đến khi bộ phận kinh doanh cần trần căn hộ cao hơn để cạnh tranh với dự án lân cận, việc nâng mỗi tầng thêm vài centimet không còn là chuyện sửa mặt cắt.
Tổng chiều cao công trình thay đổi, tính toán kết cấu phải chạy lại, hành trình thang máy và đường ống đứng dài thêm, còn khoảng trần kỹ thuật cho đường ống cơ điện phải bố trí lại trên từng tầng.
Để hiểu vì sao con số này vẫn rất dễ lệch ngay cả khi đã chốt, chủ đầu tư có thể đọc thêm bài viết: Thông Thủy Trong Nhà Cao Tầng: Vì Sao Dễ Xảy Ra Sai Số?
Cơ cấu căn hộ đi theo cùng một logic. Việc đổi tỷ lệ loại căn sau khi lưới cột đã định hình sẽ kéo theo khu vệ sinh, trục cấp thoát nước và hộp kỹ thuật phải dịch chuyển. Với một tầng điển hình lặp lại hai mươi lần, một hộp gen lệch vị trí đồng nghĩa với hai mươi lần sửa lỗ mở sàn.
Phần công trình ngầm còn chịu thêm ràng buộc pháp lý. Khoản 5 Điều 11 của nghị định nói trên quy định nhiệm vụ khảo sát xây dựng được sửa đổi, bổ sung khi thay đổi nhiệm vụ thiết kế đòi hỏi khảo sát thêm.
Quyết định thêm một tầng hầm sau khi khảo sát địa chất đã xong vì thế có thể mở lại cả hợp đồng khảo sát, trước khi tính tới chi phí thiết kế lại móng và tường vây. Cái giá của đầu bài mơ hồ hiếm khi nằm ở bản vẽ, mà nằm ở thời gian dự án phải quay lại những bước tưởng đã xong.
Theo khoản 3 Điều 17 của nghị định nêu trên, nhiệm vụ thiết kế gồm bảy nội dung chính, quy về ba nhóm:
Nhóm thứ 3 hay bị để trống nhất, dù quy định đặt nó ngang hàng hai nhóm kia. Nhóm định vị gồm căn cứ lập nhiệm vụ, mục tiêu xây dựng công trình và địa điểm xây dựng.
Cả 3 nội dung này thường được điền nhanh từ chủ trương đầu tư, nhưng mục tiêu nên cụ thể hơn một câu khẩu hiệu.
"Khu căn hộ cao cấp" cho tư vấn rất ít thông tin, còn "căn hộ cho gia đình trẻ, giá bán ở phân khúc trung cao cấp của khu vực" cho họ biết nên ưu tiên diện tích sử dụng hay độ sang của sảnh đón.
Nhóm yêu cầu đối với sản phẩm gồm yêu cầu về quy hoạch, cảnh quan, kiến trúc, cùng yêu cầu về quy mô, thời hạn sử dụng, công năng, tiêu chuẩn áp dụng và giải pháp công nghệ.
Phần này cần được trình bày bằng con số và tiêu chí có thể đo lường được, có những dữ liệu này khâu thẩm tra mới có cơ sở đối chiếu rõ ràng.
Nhóm yêu cầu đối với cách làm hồ sơ gồm hai nội dung. Nội dung đầu là yêu cầu với chỉ dẫn kỹ thuật, tài liệu quy định rõ vật liệu, thiết bị và cách nghiệm thu mà nhà thầu phải tuân theo; thiếu phần này thì mỗi gói thầu có thể hiểu chất lượng theo một kiểu.
Nội dung thứ hai là quy định mới của năm 2026: yêu cầu về mức độ và nhu cầu thông tin trong mô hình BIM của dự án.
Điều 8 của cùng nghị định bắt buộc công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên áp dụng BIM từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư còn phải bàn giao dữ liệu hoàn công cho đơn vị vận hành. Đầu bài không nêu rõ mô hình cần chứa thông tin gì, phục vụ việc gì, thì ban quản lý tòa nhà sẽ nhận về một khối dữ liệu không thể khai thác cho bảo trì.
Chủ đầu tư, hoặc cơ quan được giao chuẩn bị dự án, có thể tự lập nhiệm vụ thiết kế hoặc thuê tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thiết kế lập thay, rồi chấp thuận bằng văn bản hoặc duyệt trực tiếp trên nhiệm vụ. Trước khi phê duyệt, chủ đầu tư được quyền thuê chuyên gia góp ý hay thẩm tra.
Ba điểm này lần lượt nằm ở khoản 1, khoản 6 và khoản 2 Điều 17, mở rộng hơn nhiều so với cách hiểu trước đây.
Khi còn áp dụng Nghị định 46/2015/NĐ-CP, Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng từng trả lời rằng việc chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu tư vấn thiết kế lập nhiệm vụ để mình phê duyệt là chưa phù hợp.
Quy định năm 2026 cho phép thuê người có kinh nghiệm lập và không đặt điều kiện người đó phải khác đơn vị sẽ làm thiết kế.
Được phép không có nghĩa là nên gộp vai. Khi một đơn vị vừa viết đầu bài vừa làm bài, thiết kế sẽ được đo bằng chính thước người thiết kế đặt ra, và những yêu cầu khó đáp ứng rất dễ vắng mặt từ đầu mà không ai chủ ý.
Đây là khuyến nghị quản trị rủi ro chứ không phải quy định bắt buộc. Cách làm an toàn là để một bên độc lập viết hoặc góp ý nhiệm vụ, hoặc tận dụng quyền thuê thẩm tra nhiệm vụ mà khoản 2 đã mở ra.
Khi dự án sang giai đoạn thẩm tra hồ sơ thiết kế, bên thẩm tra cũng làm việc thuận hơn vì chuẩn đo đã được người thứ ba soát trước.
Nhiệm vụ thiết kế hoàn toàn được sửa đổi, bổ sung khi điều kiện thực tế đòi hỏi, để bảo đảm hiệu quả và yêu cầu sử dụng của dự án. Mỗi lần sửa cần được chủ đầu tư chấp thuận lại, và thiết kế điều chỉnh theo đó vẫn không được làm thay đổi mục tiêu, quy mô đã duyệt.
Quyền sửa nằm ở khoản 5 Điều 17, còn giới hạn đến từ Điều 20 của luật về việc thiết kế bước sau cụ thể hóa bước trước.
Trên thực tế, có ba tình huống thường buộc đầu bài phải sửa: thị trường đổi hướng khiến cơ cấu sản phẩm phải điều chỉnh, kết quả khảo sát địa chất khác xa dự kiến, hoặc ý kiến thẩm tra chỉ ra đầu bài còn thiếu một yêu cầu kỹ thuật quan trọng.
Sửa đầu bài không đáng ngại, sửa mà không kiểm soát mới là rủi ro. Một lần điều chỉnh gọn gàng thường đi kèm bốn việc.
Nhiệm vụ thiết kế mới được đánh số phiên bản và ghi rõ dòng nào thay đổi. Danh sách hạng mục thiết kế bị ảnh hưởng được lập ngay, để tư vấn không sửa một bộ môn rồi quên hai bộ môn kia.
Nhiệm vụ khảo sát được rà lại theo đúng ràng buộc của Điều 11. Phần khối lượng và thời gian phát sinh cần được chốt với tư vấn trước khi bắt tay vào sửa. Để có thể làm được vậy, nhiệm vụ thiết kế trở thành văn bản đi cùng dự án chứ không phải tờ giấy nộp cho đủ thủ tục.
Nếu dự án của quý vị đang ở bước chuẩn bị nhiệm vụ thiết kế, đội ngũ Song Anh sẵn lòng cùng rà soát để những quyết định quan trọng nhất được định hình từ lúc chi phí sửa đổi còn ở mức thấp nhất.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
