Khái toán được lập khi dự án cao tầng mới có khối tích và vài mặt bằng ý tưởng, nên bản chất là một khoảng ước lượng chứ chưa phải con số cố định.
Giá trị thực tế của khái toán nằm ở chỗ chủ đầu tư biết rõ nó dựa trên giả định nào, và những giả định ấy sẽ dịch chuyển ra sao khi thiết kế đi tiếp.
Khái toán là ước tính tổng chi phí đầu tư lập trên phương án thiết kế sơ bộ, khi chưa có khối lượng bóc tách từ bản vẽ. Trong hồ sơ chính thức, con số này mang tên sơ bộ tổng mức đầu tư ở bước tiền khả thi, rồi được thay bằng tổng mức đầu tư ở bước khả thi.
"Khái toán" là cách gọi quen thuộc trong nghề, không phải thuật ngữ được định nghĩa trong văn bản pháp luật. Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP, gọi đúng việc này là xác định sơ bộ tổng mức đầu tư.
Nghị định tính con số ấy trên quy mô của phương án thiết kế sơ bộ, nên phương án thay đổi thì khái toán cũng phải đổi theo.
Điểm hay bị hiểu lệch là phạm vi bởi nhiều chủ đầu tư nghĩ khái toán chỉ là tiền xây lắp, trong khi sơ bộ tổng mức đầu tư gồm đủ 7 nhóm:
Một bảng khái toán chỉ có dòng xây dựng và thiết bị đang bỏ ngoài những khoản chiếm tỷ trọng rất lớn, nhất là bồi thường, giải phóng mặt bằng và dự phòng.
Cũng cần phân biệt khái toán với báo giá xây dựng theo mét vuông, vốn là lời chào của nhà thầu cho phần thi công. Khi có thiết kế triển khai, khái toán nhường chỗ cho dự toán lập từ khối lượng thật.
Khái toán phục vụ 3 quyết định đầu tiên của dự án: có nên làm và ở quy mô nào, cần thu xếp bao nhiêu vốn, và đặt mức trần chi phí cho nhiệm vụ thiết kế. Con số này không dùng để mời thầu hay ký hợp đồng, vì phía sau chưa có bảng khối lượng để kiểm tra.
Quyết định thứ nhất là bài toán phân tích hiệu quả. Chủ đầu tư đặt con số chi phí cạnh doanh thu dự kiến từ diện tích bán hoặc cho thuê để xem dự án có đáng triển khai, nên dừng ở 20 hay 25 tầng, một hay hai tầng hầm.
So sánh 2 hoặc 3 phương án ở bước này rẻ hơn nhiều so với phát hiện dự án kém hiệu quả khi đã hoàn thành thiết kế cơ sở.
Quyết định thứ hai là cơ cấu nguồn vốn. Ngân hàng và đối tác góp vốn cần con số có căn cứ rõ ràng để thẩm định hạn mức cùng tiến độ giải ngân; khái toán đủ khoản mục, tách riêng dự phòng giúp giảm bớt những lần xin điều chỉnh về sau.
Quyết định thứ ba thường bị bỏ qua: áp dụng khái toán theo chiều ngược. Thay vì chờ thiết kế xong mới hỏi hết bao nhiêu tiền, chủ đầu tư xác định ngân sách thực tế ngay khi lập nhiệm vụ thiết kế để con số đó làm ranh giới cho các lựa chọn kỹ thuật.
Mức trần rõ ràng buộc đơn vị thiết kế cân nhắc số tầng hầm, hệ mặt dựng và mức hoàn thiện ngay từ phương án, thay vì vẽ một phương án phối cảnh đẹp rồi cắt bớt khi dự toán vượt ngân sách. Các kỹ sư dự toán Song Anh luôn khuyên chủ đầu tư làm theo cách này.
Bảng khái toán dự án cao tầng thường dựng từ 3 nguồn chuẩn mực mà nghị định cho phép: suất vốn đầu tư, giá bộ phận kết cấu và dữ liệu chi phí công trình tương tự. Các nguồn này nhân với khối lượng sơ bộ đo trên phương án, mỗi dòng chi phí kèm theo giả định kỹ thuật tương ứng.
Suất vốn đầu tư là nguồn nhanh nhất, với bộ số liệu mới nhất công bố kèm Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026, tính theo mét vuông sàn nhà chung cư, chia theo dải số tầng và số tầng hầm.
Tuy nhiên, đây là đơn giá bình quân cả nước cho công trình phổ biến, hoàn thiện cơ bản, hầm đào mở. Suất vốn chung cư công bố chưa gồm điều hòa không khí trung tâm, hệ thống BMS tòa nhà, gia cố móng đặc biệt và chi phí dự phòng.
Đó lại là những cấu thành đặc trưng của tòa nhà cao tầng thương mại. Việc chỉ nhân thẳng suất vốn với diện tích sàn vì thế gần như chắc chắn sẽ thiếu hụt.
Giá bộ phận kết cấu, công bố trong cùng quyết định, giúp con số phản ánh sát các quyết định thiết kế. Thay vì một đơn giá chung cho cả tòa nhà, chi phí được ghép từ phần móng, phần ngầm, phần thân theo đúng giải pháp đang chọn.
Khi phương án chuyển từ một sang hai tầng hầm hay đổi giải pháp móng, chủ đầu tư nhận diện ngay phần tiền dịch chuyển nằm ở đâu.
Dữ liệu công trình tương tự đem lại độ sát thực cao khi đơn vị lập có số liệu thực tế của dự án cùng loại, cùng quy mô, nhưng vẫn phải quy đổi về thời điểm, địa điểm mới và cộng trừ phần khác biệt.
Khối lượng sơ bộ đo trên phương án là yếu tố biến các nguồn trên thành con số riêng của dự án: diện tích sàn nổi và ngầm, diện tích mặt dựng, chiều cao tầng, số thang máy. Phương án càng rõ các thông số ấy, khái toán càng ít yếu tố phỏng đoán.
Có 5 nhóm quyết định kỹ thuật làm khái toán dịch chuyển mạnh nhất: kết cấu cùng phần ngầm, hệ mặt dựng, cơ điện, tiêu chuẩn hoàn thiện và hiệu suất sàn. Trong đó, 4 nhóm đầu quyết định tổng số tiền, nhóm cuối quyết định số tiền đó chia cho bao nhiêu mét vuông thương phẩm bán được.
Kết cấu và phần ngầm thường là khoản lớn và khó đoán nhất. Theo bộ suất vốn công bố, phần ngầm chiếm khoảng 15% đến 30% suất vốn nhà chung cư, tính cho hầm đào mở có diện tích tương đương tầng nổi.
Dự án mặt bằng chật phải thi công hầm từ trên xuống, hoặc gặp địa chất yếu, sẽ vượt mức ngầm định này. Khối đế thương mại có lưới cột khác tháp căn hộ phía trên sẽ cần tầng chuyển, một cấu kiện đắt tiền mà cách tính theo mét vuông không tự thấy được.
Mặt dựng và tiêu chuẩn hoàn thiện là 2 nhóm dễ bị đánh giá thấp nhất ở bước ý tưởng. Tỷ lệ kính trên mặt đứng, loại kính và hệ khung quyết định chi phí mặt dựng, trong khi suất vốn chỉ tính hoàn thiện cơ bản.
Dự án cao cấp bàn giao hoàn thiện bằng vật liệu nhập khẩu phải tính phần chênh thành khoản riêng. Hệ thống cơ điện tác động theo hai lớp:
Điểm này dẫn tới nhóm thứ năm: hiệu suất sàn. Với 2 phương án có cùng tổng chi phí nhưng tỷ lệ diện tích bán trên tổng diện tích sàn khác nhau, chi phí trên mỗi mét vuông thương mại sẽ chênh lệch rất lớn.
Lõi thang rộng, hành lang dài hay tầng kỹ thuật dày đều ăn mòn tỷ lệ này. Do cả 5 nhóm chạm nhiều bộ môn cùng lúc, khái toán chỉ đứng vững khi kiến trúc, kết cấu và cơ điện được phối hợp đa bộ môn chặt chẽ ngay từ phương án.
Quy định về quản lý chi phí không đưa ra biên sai số cho phép đối với con số sơ bộ; khoảng chênh được xử lý thông qua chi phí dự phòng và thủ tục điều chỉnh.
Thực hành quốc tế xếp khoảng lệch điển hình ở giai đoạn ý tưởng như sau: chi phí thực tế có thể cao hơn ước tính 30% đến 50%, hoặc thấp hơn 20% đến 30%. Mức "khái toán sai số 20%, dự toán sai số 10%" trên nhiều trang vì thế không có căn cứ trong văn bản hiện hành.
Khoản dự phòng trong sơ bộ tổng mức đầu tư được tách làm hai phần, một cho khối lượng phát sinh và một cho trượt giá thị trường; nếu con số bước sau vượt con số đã duyệt thì phải làm thủ tục điều chỉnh.
Một tham chiếu có hệ thống đến từ AACE International, hiệp hội quốc tế về kỹ thuật chi phí. Hướng dẫn thực hành 56R-08 cho xây dựng dân dụng xếp ước tính lập khi hồ sơ mới hoàn thiện 0% đến 2% vào cấp thấp nhất.
Ở cấp này, chi phí thực tế có thể cao hơn ước tính tới 30% đến 50%, hoặc thấp hơn 20% đến 30%, và đó là khoảng đã tính dự phòng với độ tin cậy khoảng 80%.
Với chủ đầu tư, điều quan trọng là cách đọc: khái toán nên được trình bày dưới dạng một khoảng chi phí, kèm những giả định có thể đẩy nó về hai phía. Một con số tròn duy nhất không có danh mục giả định là thứ chủ đầu tư khó kiểm soát rủi ro nhất.
Khái toán thường hụt vì những gì chưa được vẽ ra thì chưa thể có đơn giá. Ở bước ý tưởng, chi tiết liên kết, lỗ mở kỹ thuật, hạng mục phụ trợ và biện pháp thi công chưa có trên bản vẽ, nên thiết kế càng chi tiết, danh sách hạng mục cần chi càng kéo dài thêm.
Việc phía vượt trong chuẩn AACE rộng hơn phía hụt phản ánh đúng thực tế này. Đội ngũ dự toán của Song Anh cũng quy chi phí lệch về 3 nguyên nhân chính:
Cả 3 nguyên nhân nêu trên đều dẫn tới hậu quả “đội chi phí”. Vì vậy, một khái toán thấp hẳn so với các dự án tương tự là tín hiệu cần rà lại danh mục giả định trước khi dùng nó để ra quyết định.
Chủ đầu tư giữ khái toán bám theo thiết kế bằng cách tính lại con số ở mỗi mốc chuyển giai đoạn, giữ danh mục giả định kỹ thuật đi kèm và chốt sớm những quyết định đắt nhất. Mỗi khoảng lệch giữa hai lần cập nhật phải truy xuất được về một thay đổi thiết kế cụ thể.
Cách làm hiệu quả là kết nối dữ liệu thiết kế với dữ liệu chi phí ngay từ phương án ý tưởng được chọn, thay vì chờ có hồ sơ kỹ thuật mới lập dự toán.
Khi đó, chi phí được tính lại qua các mốc ý tưởng, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công, mốc sau thu hẹp khoảng lệch hơn mốc trước.
Bảng danh mục giả định giúp chủ đầu tư đọc rõ sự thay đổi ấy: số tầng hầm, giải pháp móng, loại kính, hệ điều hòa, mức bàn giao, mỗi dòng ghi rõ căn cứ giả định thế nào.
Tối ưu chi phí cũng nên chạy song song với thiết kế. Đánh giá lại giải pháp kết cấu, vật liệu, cơ điện và hoàn thiện ở giai đoạn phương án gần như chỉ tốn thời gian kỹ sư, còn thay đổi cùng nội dung ấy khi đã thi công thì phải đục phá làm lại.
Phần lớn các hướng tối ưu hóa thiết kế mang lại giá trị cao đều cần được quyết khi khái toán còn đang được cập nhật.
Với chủ đầu tư không có chuyên môn sâu về xây dựng, dấu hiệu dễ nhận của một đơn vị thiết kế kiểm soát chi phí tốt là độ nhất quán: con số cập nhật cùng lúc với hồ sơ điều chỉnh, chênh lệch giữa các giai đoạn nhỏ và giải thích được, rủi ro ngân sách được cảnh báo sớm.
Chung cư 770 Kha Vạn Cân là dự án Song Anh đồng hành cùng chủ đầu tư trong vai trò tổng thầu thiết kế kiến trúc, kết cấu, cơ điện, hạ tầng và lập dự toán ngay từ giai đoạn Concept.
Nếu chủ đầu tư đang có phương án sơ bộ và muốn biết khái toán của mình dựa trên những giả định nào có thể trao đổi với đội ngũ Song Anh qua chuyên mục tư vấn thiết kế.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
