Thẩm tra dự toán hiếm khi bắt gặp lỗi ở phép cộng, vì bảng tính hiện nay hầu như không cộng nhầm. Lỗ hổng thật nằm sâu hơn: khối lượng bóc từ bản vẽ cũ, định mức áp sai điều kiện thi công, khoản mục tính hai lần hoặc bỏ quên. Biết nơi sai lệch hay trú ngụ, chủ đầu tư sẽ soi đúng chỗ trước khi ký duyệt.
Thẩm tra dự toán rà soát sai lệch qua 4 lớp: hồ sơ và căn cứ lập, khối lượng so với thiết kế, định mức cùng đơn giá và cơ cấu chi phí, sau cùng là phần giải trình con số tăng giảm. Bốn lớp này bám sát 4 nội dung thẩm định dự toán mà quy định hiện hành đặt ra cho chủ đầu tư.
Khung pháp lý đó được xác lập tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP.
Dự toán nay được thẩm định cùng lúc với thiết kế xây dựng triển khai, theo đúng trình tự đã được phân tích chi tiết ở bài viết: Dự Toán Xây Dựng Được Lập Ở Những Bước Nào?
Điểm mấu chốt là việc thuê tư vấn thẩm tra do chủ đầu tư quyết định, căn cứ đặc điểm và nhu cầu thực tế của dự án. Thẩm tra dự toán vì thế nên được nhìn nhận như công cụ quản trị rủi ro chủ động, không phải bước thủ tục để lấy con dấu.
Bốn tầng kiểm tra dưới đây sắp theo trình tự người thẩm tra thường đi qua, kèm câu hỏi then chốt mỗi tầng phải trả lời và dấu hiệu sai lệch hay gặp:
| Lớp kiểm tra | Câu hỏi phải trả lời | Dấu hiệu sai lệch thường gặp |
|---|---|---|
| 1. Hồ sơ và căn cứ lập | Hồ sơ đủ chưa, lập theo phiên bản bản vẽ nào, căn cứ pháp lý còn hiệu lực không | Thuyết minh dẫn văn bản đã hết hiệu lực, không ghi ngày phát hành bản vẽ |
| 2. Khối lượng | Khối lượng chủ yếu, chủng loại và số lượng thiết bị có khớp thiết kế không | Bóc từ bản vẽ cũ, thiếu phần phụ thuộc biện pháp thi công |
| 3. Định mức, đơn giá và khoản mục | Định mức, giá có đúng điều kiện thi công, thời điểm, địa điểm; khoản mục có đủ và không trùng | Giá lấy sai thời điểm, chi phí phụ trợ bị tính hai lần hoặc bỏ quên |
| 4. | Mỗi khoản chênh so với bản tư vấn lập đến từ nguyên nhân nào | Báo cáo chỉ nêu tổng giá trị sau thẩm tra |
Trong 4 lớp trên, lớp hồ sơ ít khi làm lệch nhiều tiền nhưng quyết định các lớp sau có đứng vững hay không. Những khoản chênh lớn nhất dồn ở 2 lớp giữa, và lớp khối lượng cần soi trước tiên, bởi mọi đơn giá dù đúng đến đâu cũng phải nhân với nó.
Ở dự án cao tầng, sai lệch khối lượng thường nằm ở 3 điểm: phần bóc từ bản vẽ đã cũ, phần phụ thuộc biện pháp thi công chưa chốt và phần lặp lại qua nhiều tầng điển hình. Quy định chỉ yêu cầu đối chiếu khối lượng chủ yếu, nên những chi tiết nhỏ nhân theo số tầng rất dễ lọt qua.
Chỗ thứ nhất sinh ra từ nhịp làm việc song song giữa các bộ môn. Kết cấu vừa chỉnh tiết diện dầm, cột hay chiều dày sàn sau một vòng tính toán, trong khi bảng khối lượng vẫn bóc từ bộ bản vẽ phát hành trước đó.
Ghép lại, bê tông và cốt thép không còn khớp công trình thực tế. Cách kiểm soát gọn gàng là yêu cầu bảng khối lượng ghi rõ mã hiệu, ngày phát hành của bản vẽ gốc, rồi đối chiếu với danh mục bản vẽ đang trình thẩm định.
Chỗ thứ hai nằm ở phần ngầm. Tường vây, hệ chống đỡ hố đào và phương án hạ mực nước ngầm làm thay đổi khối lượng thực tế rất nhiều, nhưng chúng thuộc biện pháp thi công nên không hiện ra trên bản vẽ kết cấu.
Quy định đã đưa biện pháp thi công vào đầu vào của dự toán, vì vậy dự toán cao tầng chưa chốt biện pháp phần ngầm thì chưa đủ căn cứ để khóa con số.
Chỗ thứ ba là tính lặp, đặc thù rõ nét của nhà cao tầng. Một chi tiết lanh tô hay một đoạn ống thoát nước bóc sai ở tầng điển hình sẽ nhân lên theo toàn bộ số tầng lặp.
Cộng dồn cả tháp nhà, những dòng nhỏ ấy có thể gom lại thành một khoản chênh lệch đáng kể. Thiết bị cũng cần soi riêng cả chủng loại lẫn số lượng: số thang máy, công suất máy phát, số tủ điện tầng phải khớp thuyết minh cơ điện.
Khi thẩm tra dự toán ở lớp định mức và đơn giá, sai lệch hiếm khi đến từ việc chọn nhầm mã hiệu. Phần lớn xuất phát từ việc áp dụng mã định mức nhưng không điều chỉnh theo điều kiện thi công thật, hoặc lấy đơn giá không đúng thời điểm, địa điểm xây dựng.
Định mức vốn xây dựng cho điều kiện thi công phổ biến, còn nhà cao tầng thì khác: vật tư đưa lên cao, mặt bằng chật hẹp, thời gian chờ cẩu tháp và vận thăng kéo dài. Khi điều kiện thi công khác với điều kiện mà định mức giả định, định mức cần được điều chỉnh và phải nêu rõ căn cứ.
Nếu bên lập dự toán chỉ áp mã gốc mà không điều chỉnh hệ số chiều cao hay hao hụt, đơn giá sẽ thấp hơn thực tế và nhà thầu sẽ phản ánh ngay lúc nộp hồ sơ dự thầu.
Đơn giá thường lệch theo 2 trục, thời gian và địa điểm: giá vật liệu lấy theo công bố của quý trước, hoặc của địa phương khác, sẽ không khớp mặt bằng giá thị trường mà quy định yêu cầu.
Định mức, giá xây dựng và chỉ số giá có thể tra đối chiếu trên hệ thống cơ sở dữ liệu của Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng.
Với thiết bị không có trong công bố giá địa phương, một báo giá duy nhất là căn cứ còn rất mỏng; chuyên gia thẩm tra cần đối chiếu thêm vài nguồn báo giá độc lập để so sánh, nhất là thang máy, máy phát điện và hệ điều hòa trung tâm.
Lớp này tác động thẳng tới lúc mời thầu. Đơn giá thấp hơn thị trường khiến giá dự thầu vượt dự toán ngay vòng đầu, đơn giá cao hơn thị trường thì giữ chặt một phần vốn ngân sách lẽ ra dành được cho hạng mục khác.
>>> Xem thêm: Dự Toán Lệch Giá Thầu Cần Xử Lý Thế Nào Cho Đúng?
Những khoản mục hay lệch nhất là chi phí gián tiếp, nhà tạm cùng công trình phụ trợ thi công, chi phí khác và chi phí dự phòng. Chúng không bóc được trực tiếp từ bản vẽ, nên dễ bị tính trùng với đơn giá chi tiết hoặc bị quên hẳn, làm biến dạng con số tổng dù từng dòng đơn giá đều đúng.
Dự toán xây dựng công trình gồm 6 khoản mục: chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn xây dựng, chi phí khác và dự phòng.
Riêng chi phí xây dựng có phần gián tiếp và phần nhà tạm để ở, điều hành thi công. Ở cao tầng, nhóm phụ trợ gồm cẩu tháp, vận thăng, giàn giáo bao che và điện nước thi công, những khoản ngân sách lớn mà bản vẽ không thể hiện.
Tính trùng xảy ra khi một chi phí vừa nằm trong đơn giá chi tiết, vừa được cộng thêm thành khoản riêng, chẳng hạn máy vận chuyển lên cao đã có trong đơn giá công tác nhưng vẫn xuất hiện ở khoản phụ trợ.
Bỏ sót đi theo chiều ngược lại và thường rơi vào phần việc giáp ranh giữa 2 gói thầu, như đấu nối cơ điện giữa phần thô và phần hoàn thiện. Đây là chỗ thẩm tra dự toán cần rà theo ranh giới công việc, không chỉ soi từng dòng bảng tính.
>>> Tìm hiểu thêm: Dự Toán Và Tổng Mức Đầu Tư Khác Nhau Ở Điểm Nào?
Chi phí dự phòng cần đọc thành 2 phần: phần cho khối lượng phát sinh và phần cho trượt giá trong thời gian thực hiện. Dự phòng khối lượng cao bất thường trên hồ sơ đã đủ thiết kế triển khai là tín hiệu các bộ môn chưa rà chéo kỹ.
Dự phòng trượt giá phải bám sát tiến độ thi công thực tế. Tiến độ đã kéo dài nhiều năm mà con số vẫn giữ nguyên là dấu hiệu tính theo thói quen. Sau cùng, tổng dự toán cần đặt cạnh tổng mức đầu tư đã duyệt.
Một báo cáo thẩm tra dự toán có giá trị phải chỉ rõ từng khoản mục tăng hay giảm bao nhiêu và vì sao, không dừng ở một con số sau thẩm tra.
Phân tích mức độ cùng nguyên nhân tăng, giảm của các khoản mục so với bản do tư vấn lập chính là nội dung thẩm định bắt buộc mà quy định yêu cầu.
Con số tổng ít giúp ra quyết định, vì nó gộp những khoản chênh khác bản chất. Giảm do khối lượng bóc thừa là tiền thật được lấy lại.
Giảm do áp đơn giá thấp hơn thị trường là rủi ro bị dời sang lúc mời thầu. Giảm do một khoản mục bị gạch đi có thể là lỗi bỏ sót phát sinh ngay trong lúc thẩm tra. Cùng một mức giảm, 3 nguyên nhân này mang 3 mức rủi ro rất khác nhau.
Vì vậy, báo cáo nên trình bày chênh lệch theo từng khoản mục, mỗi dòng gắn với nguyên nhân thuộc khối lượng, định mức, đơn giá hay cách xác định khoản mục.
Đi kèm là danh mục giả thiết kỹ thuật còn để ngỏ, như biện pháp thi công phần ngầm chưa chốt hay thiết bị chưa chọn hãng, để chủ đầu tư biết phần nào của con số còn dịch chuyển và dịch chuyển về phía nào.
Chủ đầu tư được chọn thẩm tra dự toán toàn bộ hay chỉ một phần nội dung, tùy đặc điểm và mức cần thiết của dự án. Cách dùng hiệu quả là khoanh phạm vi vào nơi rủi ro chi phí tập trung, như phần ngầm, hệ cơ điện và mặt dựng ngoài nhà, thay vì dàn đều công sức cho mọi hạng mục.
Ngoại lệ cần biết: dự án dùng thiết kế FEED (Front-End Engineering Design) hoặc thiết kế kỹ thuật ở bước Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã chọn nhà thầu EPC, EC, EP hoặc nhà thầu thi công thì không phải thẩm định dự toán ở bước triển khai sau đó.
Dự toán đã qua thẩm tra vẫn lệch vì thẩm tra dự toán đối chiếu khối lượng với bản vẽ, trong khi bản vẽ của các bộ môn có thể chưa khớp với nhau.
Khi đó dự toán khớp hoàn toàn với hồ sơ thiết kế nhưng vẫn lệch với công trình thực tế, và phần sai lệch sẽ bộc lộ thành chi phí phát sinh ngoài công trường.
Các khoản phát sinh này có gốc kỹ thuật cụ thể: ống gió cắt qua dầm mà bản vẽ kết cấu không chừa lỗ mở, hộp kỹ thuật thiếu kích thước cho tuyến ống, cao độ trần phải hạ để nhường chỗ cho hệ cơ điện.
Không dòng nào sai trong bảng dự toán, vì bảng tính bóc đúng những gì được vẽ. Chi phí đục phá, gia cường và làm lại chỉ xuất hiện muộn, khi chi phí khắc phục đã đắt hơn nhiều so với lúc chỉnh sửa trên bản vẽ.
Đó là lý do dự toán được thẩm định cùng thiết kế triển khai, và thẩm tra dự toán nên đi cùng thẩm tra hồ sơ thiết kế thay vì tách thành 2 việc rời. Khi kiến trúc, kết cấu và cơ điện được phối hợp trên mô hình chung theo quy trình BIM, phần lớn xung đột lộ ra trước lúc đo bóc khối lượng.
Nền tảng công nghệ giúp phát hiện, còn chọn phương án xử lý và đơn giá phù hợp vẫn là việc của kỹ sư.
Song Anh triển khai thiết kế công trình cao tầng combine 3 bộ môn kiến trúc, kết cấu và cơ điện MEP cùng quy về một đầu mối điều phối kỹ thuật, dự toán được lập từ hồ sơ đã qua phối hợp đa bộ môn bài bản thay vì tách thành khâu hành chính cuối cùng.
Chủ đầu tư nếu đang có trong tay một bộ dự toán hẳn muốn biết các con số ấy dựa trên bản vẽ nào, giả thiết nào. Mối bận tâm đó có thể được trao đổi cùng đội ngũ lập dự toán công trình của Song Anh trước khi hồ sơ bước vào vòng ký duyệt.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
