Shophouse là loại hình nhà phố thương mại vừa phục vụ kinh doanh vừa dùng để ở, được bán hoặc cho thuê theo từng căn riêng. Trong một dự án, loại hình này xuất hiện ở 2 dạng là dãy nhà liền kề thấp tầng dọc trục đường và các căn thương mại nằm ở khối đế tòa chung cư. Giá trị khai thác của từng căn sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc tính toán mặt tiền, chiều cao tầng, lối vào, hệ kỹ thuật riêng và phòng cháy ngay từ khâu thiết kế.
Shophouse, hay nhà phố thương mại, là loại hình nhà kết hợp giữa không gian kinh doanh với không gian sử dụng riêng trong cùng một căn. Tầng trệt thường mở mặt tiền ra phố để làm cửa hàng, nhà hàng hay văn phòng, còn các tầng phía trên được dùng để ở, làm việc hoặc làm kho.
Điểm nhận diện của mỗi căn shophouse là có lối vào riêng từ vỉa hè cùng khả năng bán hoặc cho thuê độc lập với các căn bên cạnh.
Trong quy hoạch dự án, loại hình này thường được bố trí dọc theo tuyến đường chính của khu đô thị, quanh quảng trường hoặc ở các tầng dưới của tòa chung cư. Khi xây thành dãy nhà liền kề, mỗi căn phổ biến ở mức từ 2 đến 4 tầng.
Hiện nay, khái niệm shophouse vẫn chưa được quy định thành thuật ngữ riêng trong văn bản pháp luật về xây dựng, đất đai và nhà ở, theo phân tích của LuatVietnam.
Vì vậy, ngay khi lập dự án, chủ đầu tư cần xếp mỗi căn shophouse vào một loại hình đã có tên trong luật. Đó có thể là nhà ở liền kề trên đất ở, công trình thương mại dịch vụ hay phần thương mại của nhà chung cư hỗn hợp.
Cách xếp loại này sẽ quyết định cả quy chuẩn thiết kế cần áp dụng lẫn thời hạn sử dụng đất mà người mua nhận được.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đất ở thuộc nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài. Ngược lại, đất thương mại, dịch vụ được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư sẽ có thời hạn theo dự án nhưng không quá 50 năm, riêng dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm thì tối đa là 70 năm.
Sự khác biệt này chính là nguồn gốc của 2 cách gọi "shophouse lâu dài" và "shophouse 50 năm" trên thị trường. Do đó, người quyết định đầu tư cần xác định rõ mục đích sử dụng đất ngay từ khi lập quy hoạch chi tiết để thống nhất hồ sơ pháp lý và phương án kinh doanh.
Shophouse liền kề là một căn nhà độc lập trên thửa đất riêng, tự có móng, cầu thang và hệ kỹ thuật. Còn shophouse khối đế là phần sàn thương mại ở các tầng dưới của tòa chung cư, dùng chung hệ kết cấu và phòng cháy với khối căn hộ và tuân theo quy chuẩn của nhà chung cư hỗn hợp.
Chủ đầu tư có thể phân biệt shophouse liền kề và shophouse khối đế ở 5 tiêu chí dưới đây:
| Tiêu chí | Shophouse liền kề | Shophouse khối đế |
|---|---|---|
| 1. Vị trí | Dãy nhà thấp tầng dọc trục đường, quanh quảng trường | Các tầng dưới của tòa chung cư, mặt tiền hướng ra đường hoặc nội khu |
| 2. Kết cấu | Móng, khung, mái riêng cho từng căn hoặc từng dãy | Nằm trong hệ kết cấu chung, lưới cột phụ thuộc vào khối tháp phía trên |
| 3. Giao thông đứng | Cầu thang riêng bên trong căn | Cầu thang nội bộ cho căn 1 đến 2 tầng, tách khỏi sảnh và thang máy của cư dân |
| 4. Hệ kỹ thuật | Đấu nối riêng với hạ tầng của khu đô thị | Đi chung trục kỹ thuật của tòa nhà, cần tách đồng hồ và tuyến ống cho từng căn |
| 5. Thời hạn sử dụng đất | Theo mục đích sử dụng của lô đất | Theo mục đích sử dụng đất của dự án nhà chung cư |
Sự khác biệt về kết cấu và hệ kỹ thuật khiến dạng khối đế khó điều chỉnh hơn nhiều so với dạng liền kề. Chỉ một thay đổi ở căn thương mại bên dưới cũng có thể kéo theo sự thay đổi ở khối tháp phía trên.
Regal Legend Quảng Bình là một ví dụ thực tế của dạng khối đế. Dự án gồm 3 tháp cao từ 39 đến 40 tầng, trong đó có 53 căn shophouse nằm trong 3 tháp với số lượng lần lượt là 16, 17 và 20 căn, được bố trí cùng 1.624 căn hộ.
Tại đây, Song Anh đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế kiến trúc, kết cấu, cơ điện và PCCC cho 3 tháp OCC1, OCC2, OCC3 của dự án này.
Vì shophouse khối đế là một phần của podium, đội thiết kế cần giải quyết đồng thời bài toán lưới cột, tầng chuyển và phân vùng phòng cháy giữa khu thương mại với khu ở.
>>> Xem thêm: Podium Đóng Vai Trò Gì Trong Thiết Kế Công Trình Cao Tầng?
Giá trị khai thác của một căn shophouse sẽ phụ thuộc trước hết vào bề rộng mặt tiền và chiều cao tầng trệt. Hai thông số này quyết định trực tiếp việc căn đó thu hút được nhóm khách thuê nào, đồng thời gần như không thể điều chỉnh sau khi phần kết cấu đã thi công.
Mặt tiền là không gian trưng bày đầu tiên mà khách đi đường nhìn thấy. Đối với dạng khối đế, bề rộng mặt tiền của mỗi căn còn bị chi phối bởi bước cột, vì vách ngăn giữa các căn thường được đặt theo lưới trục của tòa nhà.
Phương án gộp căn cũng nên được chủ đầu tư tính toán ngay từ đầu. Nếu vách ngăn giữa 2 căn liền nhau không phải là vách chịu lực, 2 căn có thể ghép thông thành một mặt bằng lớn cho khách thuê cần diện tích rộng mà không phải can thiệp vào kết cấu.
Bên cạnh mặt tiền, chiều cao tầng trệt là thông số thứ hai cần chốt kỹ vì QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư chỉ đặt chiều cao thông thủy tối thiểu cho phòng ở, phòng bếp, phòng vệ sinh, tầng hầm và tầng kỹ thuật, nhưng không có mức riêng cho khu thương mại. Các khu vực kinh doanh này sẽ được lấy theo nhiệm vụ thiết kế hoặc tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng.
Trong giới hạn chiều cao mà quy hoạch được duyệt cho phép, chiều cao tầng thương mại ở khối đế là con số mà chủ đầu tư cần tự xác định. Con số này nên được ghi rõ ngay trong nhiệm vụ thiết kế, nội dung đã được phân tích ở bài viết: Nhiệm Vụ Thiết Kế Đóng Vai Trò Gì Trong Dự Án Cao Tầng?
Tuy nhiên, chiều cao tầng trên bản vẽ vẫn chưa phải là chiều cao thực tế mà khách thuê nhận được. Hệ dầm nằm trong khoảng trần, ống gió điều hòa và ống thoát nước cũng đi qua đây, nên dữ liệu cần chốt sớm nhất là cao độ thông thủy của trần và kích thước của hệ thống cơ điện.
Với căn có tầng lửng, chiều cao tầng trệt cần đủ cho cả hai mặt sàn, nên mỗi khoảng trần bị dầm hay đường ống chiếm chỗ đều làm giảm giá trị sử dụng của cả hai. Vì vậy, đội thiết kế cần kiểm soát cao độ thông thủy tại từng vị trí giao cắt ngay trên hồ sơ phối hợp.
Một khối shophouse vận hành tốt cần tách bạch được luồng khách mua hàng, luồng người ở và luồng hàng hóa, rác thải ngay từ mặt bằng tầng trệt. Đối với shophouse khối đế, việc tách lối vào của phần căn hộ khỏi khu thương mại còn là yêu cầu bắt buộc trong quy chuẩn nhà chung cư.
Quy chuẩn này yêu cầu phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp phải có lối ra vào độc lập, trong đó buồng thang bộ thoát nạn không được tính là lối ra vào. Các phần chức năng khác như nhà hàng, siêu thị hay văn phòng cần được bố trí ở khu vực riêng theo đúng dự án đã được phê duyệt.
Quy định này sẽ chi phối trực tiếp đến cách chia mặt tiền tầng trệt. Khu vực sảnh cư dân thường phải chiếm một đoạn mặt tiền, nên chủ đầu tư không thể chia đoạn đó để bán thành shophouse.
Trên mặt bằng tầng trệt, có 3 luồng di chuyển cần được tách bạch rõ ràng:
Khi cả 3 luồng này được tách bạch, cửa hàng có thể hoạt động tới khuya mà không làm phiền đến cư dân. Ban quản lý tòa nhà nhờ đó cũng kiểm soát an ninh khu căn hộ dễ dàng hơn.
Ở shophouse liền kề, bài toán tách luồng nằm ngay bên trong mặt bằng từng căn. Nếu cầu thang lên các tầng trên có cửa riêng sát mặt tiền, chủ sở hữu có thể cho thuê tầng trệt mà vẫn giữ được các tầng phía trên để ở hoặc cho thuê riêng.
Vì mỗi căn shophouse là một đơn vị kinh doanh độc lập, điện, nước, điều hòa, thoát khói bếp và giải pháp phòng cháy cần tách được theo từng căn mà vẫn khớp với hệ thống chung của dãy nhà hay tòa nhà. Phòng cháy là điểm khác nhau rõ nhất giữa 2 dạng shophouse.
Về điện nước, mỗi căn cần có đồng hồ và tủ điện riêng để chủ sở hữu hay khách thuê tự thanh toán và chủ động đóng cắt. Công suất điện nên được đội thiết kế tính theo ngành hàng có mức tiêu thụ lớn nhất mà căn đó có thể cho thuê, chẳng hạn như nhà hàng hay quán cà phê.
Khu vực bếp nhà hàng là hạng mục cần được tính trước dù chủ đầu tư chưa biết khách thuê là ai. Khói và mùi bếp cần có đường thải riêng dẫn lên cao, tránh xả ra mặt tiền hay hướng vào cửa sổ của các tầng ở phía trên.
Vị trí đặt cục nóng điều hòa cũng cần được dành chỗ cố định ngay từ đầu. Nếu không tính trước, mặt tiền khu thương mại sẽ dần bị che kín bởi thiết bị do từng khách thuê tự lắp đặt.
Trong thực tế, các tuyến ống này đều phải đi xuyên sàn và nhiều đoạn còn phải đi qua vùng dầm. Kinh nghiệm phối hợp của Song Anh cho thấy xung đột thường gặp nhất là tuyến ống điều hòa, ống nước bị vướng dầm hoặc vướng trần.
Vì vậy, các lỗ mở, ống lồng chờ (sleeve) và trục kỹ thuật cần được xác định ngay ở thiết kế cơ sở, bởi sau khi hồ sơ được duyệt, những vị trí này gần như không thể thay đổi.
Về phòng cháy, căn shophouse liền kề khi được sử dụng vừa để ở vừa để kinh doanh sẽ thuộc diện nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024.
Luật yêu cầu loại nhà này phải có biển cấm, biển báo và biển chỉ dẫn theo quy định. Khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ còn phải có giải pháp ngăn cách hoặc ngăn cháy tách biệt với khu vực để ở.
Đối với shophouse khối đế, do khu thương mại và khu căn hộ thuộc các nhóm nguy hiểm cháy khác nhau nên cần được ngăn chia bằng bộ phận ngăn cháy theo đúng quy chuẩn, như bài viết về podium đã phân tích.
Khối shophouse thường gồm nhiều căn lặp lại theo cùng một mô-đun, nên mỗi quyết định thiết kế sẽ được nhân lên theo tổng số căn. Khi kiến trúc, kết cấu, cơ điện và phòng cháy được chốt đồng bộ ngay từ thiết kế cơ sở, chủ đầu tư sẽ tránh được việc sửa hàng loạt ở giai đoạn thi công.
Đội ngũ dự toán của Song Anh từng minh họa hiệu ứng lặp lại này bằng một tình huống điều chỉnh điển hình. Khi kiến trúc dịch trục hộp gen kỹ thuật 200 mm để làm gọn mặt bằng, quyết định đó sẽ kéo theo thay đổi về diện tích căn, tường, lỗ mở sàn, thép gia cường và toàn bộ tuyến ống trong hộp gen.
Nếu công trình có 20 tầng điển hình và mỗi tầng có 20 căn, thay đổi nhỏ đó sẽ lặp lại tới 400 lần. Một dãy shophouse cũng chịu đúng hiệu ứng này, bởi một chi tiết chốt sai ở căn mẫu sẽ xuất hiện ở mọi căn trong dãy.
Theo đội ngũ dự toán của Song Anh, nhóm thay đổi kiến trúc gây ảnh hưởng lớn nhất gồm công năng và tải trọng, lưới trục và khẩu độ, cao độ tầng và thông thủy, lỗ mở cùng phương án mặt đứng. Việc rà soát và điều chỉnh các thông số này ở giai đoạn thiết kế sẽ ít tốn kém hơn rất nhiều so với khi công trình đã bước vào thi công.
Tại Song Anh, hồ sơ kiến trúc, kết cấu và cơ điện của khối thương mại được phối hợp đa bộ môn trên cùng một mô hình dữ liệu đồng bộ. Mỗi điều chỉnh ở mặt bằng thương mại đều được kiểm tra ngay tác động lên kết cấu và hệ kỹ thuật, nên xung đột được xử lý trên hồ sơ trước khi dẫn tới việc đục phá ở công trường.
Việc triển khai theo mô hình tổng thầu thiết kế giúp các quyết định kỹ thuật này được thống nhất cùng lúc bởi một đầu mối duy nhất.
Nếu chủ đầu tư đang lên phương án cho khối thương mại có thể gửi mặt bằng sơ bộ để đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh cùng rà soát mặt tiền, luồng đi và hệ kỹ thuật ngay từ giai đoạn ý tưởng.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
