Mật độ xây dựng là chỉ tiêu quy hoạch cho biết công trình được phủ bao nhiêu phần trăm trên diện tích lô đất. Đối với dự án cao tầng, trần mật độ sẽ giảm dần theo diện tích lô và chiều cao, đồng thời được tính riêng cho khối đế và khối tháp nên cần đọc cùng hệ số sử dụng đất trước khi chốt hình khối.
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích chiếm đất của công trình và diện tích lô đất, tính bằng diện tích chiếm đất chia cho diện tích lô rồi nhân 100%. Chỉ tiêu này gồm 2 loại thuần và gộp, đồng thời loại trừ một số hạng mục ngoài trời khỏi phần chiếm đất.
Diện tích chiếm đất là phần mặt đất mà công trình phủ lên khi nhìn thẳng từ trên xuống, tức là hình chiếu bằng chứ không phải tổng diện tích sàn. Vì vậy, dù công trình cao 3 tầng hay 30 tầng nhưng nếu có cùng hình chiếu bằng thì vẫn cho ra cùng một mật độ.
Chỉ tiêu mật độ xây dựng được ghi rõ trong đồ án quy hoạch để khống chế phần đất được phép xây dựng trên mỗi lô.
Theo QCVN 01:2021/BXD, tức quy chuẩn quy hoạch đang áp dụng tới hết năm 2026, mật độ xây dựng được chia thành 2 loại:
Dự án cao tầng trên một lô đất sẽ chủ yếu đối chiếu theo mật độ thuần. Nếu dự án nằm trong khu đô thị thì còn phải đạt mật độ gộp của cả khu.
Quy chuẩn không tính vào mật độ xây dựng các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và hạ tầng kỹ thuật.
Các chi tiết như sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa và hành lang cầu cũng được loại trừ nếu đạt yêu cầu an toàn, không cản trở lưu thông và không kết hợp công năng khác.
Nhờ vậy, bể bơi hay sân thể thao khi đặt ngoài trời sẽ không làm tăng mật độ, trong khi cùng tiện ích đó nếu đưa vào khối đế sẽ được tính vào diện tích chiếm đất.
>>> Xem thêm: Quy Hoạch Chi Tiết 1/500 Quyết Định Gì Cho Thiết Kế Dự Án?
Mật độ xây dựng tối đa của lô đất chung cư không cố định mà phụ thuộc đồng thời vào diện tích lô và chiều cao công trình. Lô càng lớn và công trình càng cao thì tỷ lệ đất được phép phủ càng nhỏ, thấp nhất còn 35% đối với lô từ 35.000 m² xây cao trên 46 m.
Con số áp dụng cho từng lô sẽ do đồ án quy hoạch chi tiết xác định, còn bảng của quy chuẩn là mức trần mà đồ án không được phép vượt qua. Lô đất thương mại dịch vụ dùng một bảng riêng, cao hơn bảng chung cư đúng 5 điểm phần trăm ở mọi mốc.
Bảng dưới đây so sánh mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất chung cư ở 2 mốc diện tích theo 4 mốc chiều cao công trình:
| Chiều cao công trình trên mặt đất | Lô đất 10.000 m² | Lô đất từ 35.000 m² |
|---|---|---|
| 1. Đến 16 m | 65% | 60% |
| 2. 28 m | 50% | 45% |
| 3. 46 m | 41% | 36% |
| 4. Trên 46 m | 40% | 35% |
Ở cả hai mốc diện tích, trần mật độ giảm đúng 25 điểm phần trăm khi công trình đi từ thấp tầng lên trên 46 m. Đối với lô từ 10.000 m² trở lên, yếu tố chiều cao vì vậy sẽ kéo trần mật độ xuống mạnh hơn so với diện tích lô.
Lô đất chung cư từ 3.000 m² trở xuống là trường hợp riêng, được phép phủ tới 75% ở mọi chiều cao. Đối với các lô này, yếu tố giới hạn hình khối chủ yếu là khoảng lùi theo bề rộng đường và khoảng cách tối thiểu giữa các khối nhà.
Bảng trên trích ra 2 trong 4 mốc diện tích của quy chuẩn. Ngoài mốc 3.000 m², mốc còn lại là 18.000 m² với mức trần thấp hơn mốc 10.000 m² đúng 2 điểm phần trăm ở mọi dòng chiều cao.
Lô đất có diện tích nằm giữa hai mốc liền kề sẽ được nội suy giữa hai giá trị gần nhất. Chẳng hạn, lô 6.500 m² xây cao trên 46 m nằm đúng giữa mốc 3.000 m² và 10.000 m², nên trần mật độ thuần là 57,5%, tức bằng trung bình cộng của 75% và 40%.
Mật độ xây dựng chỉ khống chế phần đất được phép phủ, còn tổng diện tích sàn do hệ số sử dụng đất khống chế. Đặt hai chỉ tiêu này cạnh nhau sẽ tính ra số tầng cần có để dùng hết tổng sàn, nên chúng cùng quyết định công trình sẽ thấp và trải rộng hay mảnh và vươn cao.
Lô đất chung cư 10.000 m² cao trên 46 m có trần mật độ 40%, đồng thời phải giữ hệ số sử dụng đất không quá 13 lần. Khi lấy 13 chia cho 40%, kết quả là khoảng 32-33 tầng quy đổi nếu giả định mọi tầng có diện tích bằng đúng phần chiếm đất.
Số tầng thực tế thường nhiều hơn vì sàn tầng tháp nhỏ hơn diện tích chiếm đất của khối đế, nên phép chia này chỉ dùng để định hướng sơ bộ về hình khối.
Ở khu vực đô thị hiện hữu, quy chuẩn mới còn cho phép dùng hệ số sử dụng đất để thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ và tầng cao, nhưng có mức trần thấp hơn nhiều, chẳng hạn 7,2 lần cho lô 10.000 m² cao trên 46 m.
Đối với tổ hợp có khối đế và khối tháp, mật độ được tra riêng cho từng khối theo chiều cao tương ứng, miễn là hệ số sử dụng đất của cả 2 khối nằm trong giới hạn chung. Phần khối đế thấp tầng vì vậy được phủ rộng hơn cho thương mại, sảnh và tiện ích, còn khối tháp sẽ thu gọn ở phía trên.
>>> Xem thêm: Podium Đóng Vai Trò Gì Trong Thiết Kế Công Trình Cao Tầng?
Khu phức hợp nhiều khối phải đạt hai lớp kiểm soát cùng lúc là mật độ xây dựng thuần của từng lô theo đúng bảng dành cho công năng của lô đó và mật độ xây dựng gộp của toàn khu. Khi một lô có nhiều khối cao khác nhau, trần mật độ được tra theo chiều cao trung bình.
Tại khu phức hợp cao tầng Gia Định, Song Anh đảm nhận vai trò phát triển dự án và tổng thầu thiết kế kiến trúc, kết cấu, cơ điện, PCCC.
Khu phức hợp có tổng diện tích sàn khoảng 351.143,4 m². Tổ hợp gồm 4 tháp chung cư thương mại 30 tầng, 1 tháp nhà ở xã hội 20 tầng, 2 dãy nhà liền kề, 1 trung tâm thương mại, 1 tòa văn phòng, 2 trường học và công viên trung tâm.
Tùy theo cách khu đất được chia lô trong quy hoạch chi tiết, một tổ hợp như vậy có thể phải áp dụng 4 nhóm trần mật độ khác nhau:
Cả 4 nhóm trần trên cho thấy một khu phức hợp sẽ không có con số mật độ chung cho mọi khối. Sau khi mỗi lô đạt đúng bảng của riêng nó, toàn khu còn phải giữ mật độ xây dựng gộp không quá 60% đối với đơn vị ở, mà quy chuẩn mới gọi là khu dân cư.
Quy chuẩn mới ghi rõ cách tính chiều cao trung bình là lấy thể tích công trình chia cho diện tích chiếm đất. Quy tắc này khác với cách tra riêng cho khối đế và khối tháp.
Theo cách tính này, khối thấp tầng càng trải rộng thì chiều cao trung bình của cả lô càng giảm, làm trần mật độ được phép tăng theo.
Từ ngày 01/01/2027, quy chuẩn quy hoạch mới thay thế quy chuẩn năm 2021 nhưng giữ nguyên các con số trong bảng mật độ xây dựng tối đa. Thay đổi thực chất nằm ở phạm vi công trình được tính, bảng áp dụng cho lô chung cư hỗn hợp và điều kiện vượt hệ số sử dụng đất 13 lần.
Quy chuẩn mới là QCVN 01:2026/BXD, được ban hành kèm Thông tư 46/2026/TT-BXD ngày 30/6/2026.
Khi đọc chỉ tiêu mật độ xây dựng theo quy chuẩn mới, có 4 điểm mới mà chủ đầu tư nên nắm rõ:
Điều kiện vượt hệ số 13 lần cho thấy mật độ và tổng sàn được gắn với nhau chặt chẽ hơn trước. Nếu muốn xây nhiều sàn hơn, dự án cần chấp nhận phủ ít đất hơn trên một khu đất lớn hơn.
Quy hoạch được phê duyệt trước ngày 01/01/2027 vẫn tiếp tục thực hiện đến hết thời hạn quy hoạch. Quy hoạch đã thẩm định trước mốc này và phù hợp quy hoạch cấp cao hơn còn hiệu lực cũng sẽ được phê duyệt và thực hiện đến hết thời hạn.
Quy hoạch điều chỉnh sau mốc này cùng quy hoạch chưa được thẩm định khi quy chuẩn mới có hiệu lực đều phải tuân thủ quy chuẩn mới. Vì vậy, đối với dự án đang lập quy hoạch cuối năm 2026, thời điểm thẩm định sẽ quyết định bộ quy chuẩn mà chỉ tiêu mật độ phải đối chiếu.
Chủ đầu tư nên đọc mật độ xây dựng ngay khi đánh giá khu đất và trước khi giao thiết kế ý tưởng, vì chỉ tiêu này quyết định diện tích chiếm đất của khối đế và chiều cao khối tháp. Bước thẩm tra thiết kế cơ sở về sau sẽ soát lại phương án theo chỉ tiêu quy hoạch.
Khi đó, nếu phần khối đế vượt trần mật độ, việc chỉnh sửa sẽ lan sang cả mặt bằng tầng điển hình, kết cấu, cơ điện và diện tích bán.
Trước khi giao thiết kế ý tưởng, ban quản lý dự án có 3 việc nên làm:
Sau khi hoàn tất 3 việc trên, mật độ xây dựng sẽ trở thành đề bài hình khối dùng chung cho kiến trúc, kết cấu và cơ điện. Phương án thiết kế vì vậy đã khớp với chỉ tiêu quy hoạch trước khi bước vào thẩm tra.
>>> Xem thêm: GFA Là Gì? Vì Sao Chủ Đầu Tư Cần Nắm Rõ Cùng NFA?
Ở bước thiết kế ý tưởng, đội ngũ thiết kế của Song Anh sẽ xây dựng quy hoạch không gian, hình khối và kiểm tra tính khả thi của phương án để làm cơ sở cho các bước kỹ thuật.
Tại dự án chung cư cao cấp Kha Vạn Cân, công trình gồm 1 hầm và 25 tầng nổi với tổng diện tích sàn 21.591,2 m², Song Anh đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế kiến trúc, kết cấu, cơ điện, hạ tầng và dự toán, bắt đầu từ concept tới bản vẽ thi công.
Nếu dự án đang ở bước đánh giá khu đất, quý vị có thể trao đổi cùng đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh để cùng tra trần mật độ từng lô trước khi chốt phương án.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
