Lập tổng dự toán công trình cao tầng là việc xác định toàn bộ chi phí dự tính để xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế. Nhưng với nhà cao tầng, đây không chỉ là phép cộng theo định mức, mà là bài toán kiểm soát rủi ro chi phí, bởi một thay đổi nhỏ trong thiết kế có thể nhân lên thành khoản phát sinh rất lớn khi thi công.
Lập tổng dự toán công trình cao tầng là việc xác định toàn bộ chi phí dự tính để xây dựng công trình dựa trên hồ sơ thiết kế. Đây là cơ sở để chủ đầu tư biết dự án sẽ tiêu tốn bao nhiêu trước khi quyết định triển khai.
Tuy nhiên, ở công trình cao tầng, độ chính xác của tổng dự toán phụ thuộc vào chất lượng và độ đồng bộ của hồ sơ nhiều hơn là vào bản thân các con số định mức.
Một bộ hồ sơ thiếu phối hợp giữa kiến trúc, kết cấu và MEP có thể tạo ra một dự toán nhìn rất gọn gàng nhưng lại thiếu khối lượng thực tế. Vì vậy, lập tổng dự toán đúng nghĩa là kiểm soát rủi ro chi phí, không chỉ là tính ra một con số.
Với chủ đầu tư, một tổng dự toán tốt giống như một tấm bản đồ chi phí đáng tin để ra quyết định. Khi bản vẽ dự án được dựng trên một hồ sơ thiếu đi sự đồng bộ, rủi ro lớn nhất chính là phát sinh dây chuyền lúc thi công. Điều này sẽ thể hiện rõ nhất khi một thay đổi nhỏ trong thiết kế làm chi phí nhân lên.
Một thay đổi nhỏ có thể làm dự toán lệch lớn vì các bộ môn trong công trình liên kết chặt với nhau, nên một điều chỉnh ở thiết kế thường lan ra toàn bộ và lặp lại theo số tầng, số căn hộ. Đây là đặc thù khiến dự toán cao tầng nhạy cảm hơn nhiều so với công trình thấp tầng.
Một tình huống điển hình là dịch chuyển trục hộp gen kỹ thuật khoảng 200mm để tối ưu mặt bằng căn hộ. Trên bản vẽ, đó chỉ là một thay đổi rất nhỏ.
Khi triển khai thực tế, nó kéo theo hàng loạt điều chỉnh như:
Phần tốn kém nhất lại nằm ở khâu thi công, khi phải khoan cắt, đục phá phần đã hoàn thiện, làm công tác hoàn trả và chịu chậm tiến độ. Nếu công trình có 20 tầng điển hình với 20 căn hộ mỗi tầng, một thay đổi nhỏ như vậy sẽ lặp lại tới 400 lần. Con số phát sinh khi đó không đến từ vật liệu đắt đỏ hơn, mà từ hiệu ứng lan rộng và nhân bản.
Ở công trình cao tầng, sai số dự toán thường không rải đều mà tập trung ở vài nhóm hạng mục và ở các chi phí không lộ rõ trên bản vẽ. Nhận diện được những điểm này giúp chủ đầu tư biết một dự toán đang chắc hay đang mỏng.
.jpg)
Những hạng mục dễ thiếu sót khối lượng nhất thường là hệ MEP, các lỗ mở, chừa chờ và hoàn trả, mặt dựng và bao che, khu vực tầng hầm và tầng kỹ thuật, khu vực mái và phòng máy, cùng các công tác tạm và phụ trợ.
Nhiều phần trong số này phụ thuộc vào bản vẽ shop drawing hoặc chưa có chi tiết điển hình tại thời điểm lập dự toán, nên rất dễ bị bỏ sót hoặc tính thiếu.
Một phần đáng kể chi phí phát sinh không nằm ở vật liệu chính mà ở biện pháp thi công, phụ kiện, nhân công và điều kiện hiện trường. Đây là những khoản khó thể hiện đầy đủ trên bản vẽ, liên quan đến nhiều nhà thầu và thường mang ghi chú nhà thầu tự tính.
Chính những phần này là nơi một dự toán đẹp trên giấy hay giấu đi phần thiếu hụt của nó. Để đọc đúng các phần này, trước hết cần hiểu một bộ tổng dự toán gồm những gì.
Một bộ tổng dự toán gồm các dự toán xây dựng công trình cùng với chi phí tư vấn, chi phí khác và chi phí dự phòng tính chung cho cả dự án. Đây là khung chung mà mọi tổng dự toán đều dựa vào.
Trong đó, riêng chi phí xây dựng đã gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế giá trị gia tăng. Cũng cần phân biệt tổng dự toán với tổng mức đầu tư, vì tổng mức đầu tư là con số khái toán ở bước lập dự án, còn tổng dự toán được xác định chi tiết hơn dựa trên hồ sơ thiết kế.
Với chủ đầu tư, hiểu cấu trúc này có một giá trị thực tế là biết khoản dự phòng và các chi phí ẩn thường nằm ở đâu. Khi đã nắm cấu trúc, câu hỏi quan trọng hơn là làm sao kiểm soát được con số đó.
Cách kiểm soát tổng dự toán hiệu quả nhất là gắn dự toán với thiết kế ngay từ sớm, làm dự toán theo từng giai đoạn và tối ưu chi phí song song với quá trình thiết kế. Chi phí được kiểm soát từ gốc luôn rẻ hơn xử lý phát sinh ngoài công trường.
Trong thực tế, cách làm hiệu quả là kết nối dữ liệu thiết kế và dữ liệu dự toán ngay từ giai đoạn concept hoặc thiết kế cơ sở, thay vì chờ hoàn thành hồ sơ kỹ thuật mới lập dự toán. Khi đó, dự toán được lập theo từng giai đoạn, từ concept, cơ sở, kỹ thuật đến thi công, và mỗi giai đoạn là một lần soát lại chi phí.
Song song, việc tối ưu chi phí thông qua Value Engineering giúp đánh giá các giải pháp về kết cấu, vật liệu, MEP và hoàn thiện ngay khi còn trên bản vẽ. Nguyên tắc nền là ra quyết định sớm, bởi một thay đổi ở giai đoạn thiết kế rẻ hơn rất nhiều so với cùng thay đổi đó khi đã thi công. Vậy làm sao chủ đầu tư biết một đơn vị có thực sự kiểm soát tốt hay không.
Với một chủ đầu tư không chuyên sâu về xây dựng, dấu hiệu đáng tin nhất không phải là bản vẽ đẹp hay thuyết trình hay, mà là mức độ nhất quán giữa thiết kế, dự toán và các lần cập nhật hồ sơ. Sự nhất quán này phản ánh đơn vị có kiểm soát được dữ liệu của mình hay không.
Vài dấu hiệu cụ thể giúp nhận ra điều đó. Dự toán được cập nhật đồng thời với hồ sơ thiết kế khi có điều chỉnh, hồ sơ ít mâu thuẫn giữa các bộ môn, khối lượng dự toán được giải trình rõ ràng, sai lệch giữa các giai đoạn không lớn, và đơn vị chủ động cảnh báo rủi ro chi phí cho chủ đầu tư. Ở những đơn vị này, mô hình BIM được dùng để hỗ trợ bóc khối lượng, nhưng người làm dự toán vẫn kiểm tra lại bằng kinh nghiệm, vì những phần như biện pháp thi công, trượt giá vật liệu hay bất thường về chi phí không thể trông cậy hoàn toàn vào mô hình.
Đây cũng là cách Song Anh tiếp cận bài toán chi phí. Là đơn vị tư vấn thiết kế tổng thể, Song Anh kết nối dữ liệu thiết kế và dự toán ngay từ giai đoạn đầu, phối hợp kiến trúc, kết cấu và MEP trên cùng một hồ sơ, để con số dự toán bám sát thực tế thi công thay vì chỉ đẹp trên giấy.
Lập tổng dự toán công trình cao tầng có giá trị nhất khi nó phản ánh đúng chi phí thực tế của một bộ hồ sơ đồng bộ, chứ không phải khi nó cho ra một con số đẹp trên một hồ sơ còn nhiều khoảng trống. Một dự toán đáng tin luôn bắt đầu từ một hồ sơ thiết kế được kiểm soát tốt.
Nếu quý vị đang chuẩn bị cho một dự án cao tầng và muốn kiểm soát chi phí ngay từ giai đoạn thiết kế, Song Anh sẵn sàng cùng trao đổi để dự toán và thiết kế đi cùng nhau từ đầu, giúp giảm rủi ro phát sinh và giữ cho ngân sách nằm trong tầm kiểm soát.
