Dự toán công trình cấp 1 là điểm tựa định hình ngân sách cho toàn bộ quá trình triển khai, nơi mỗi con số đều gắn chặt với giải pháp kỹ thuật thực tế. Khung pháp lý mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 vừa chuẩn hóa lại cơ cấu chi phí, đồng thời chuyển trách nhiệm thẩm định thiết kế triển khai về phía chủ đầu tư.
Khi quy mô dự án chạm ngưỡng cấp 1, rủi ro sai lệch khi tính toán thường sẽ dồn vào phần ngầm phức tạp và hệ cơ điện chạy suốt chiều cao tòa nhà.
Dự toán công trình cấp 1 bao gồm 6 khoản mục quen thuộc: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng. Cơ cấu này áp dụng chung cho mọi cấp công trình.
Đối với các dự án công trình cấp 1, biểu mẫu không hề thêm dòng mục mới, khác biệt thật sự sẽ nằm ở độ khó kỹ thuật và tỷ trọng dồn vào từng phần việc.
Trong thực tế, người quyết định đầu tư rất dễ nhầm giữa hai khái niệm có tên gần giống nhau. Khi ban quản lý dự án hỏi dự toán gồm những hạng mục nào, ý định thực chất là rà soát các khoản mục chi phí ở bảng tổng hợp.
Hạng mục công trình lại mang nghĩa phân chia không gian vật lý, tách riêng khối tháp, khối đế, tầng hầm hay hạ tầng ngoài nhà.
Một bộ hồ sơ dự toán công trình cấp 1 luôn đan cài cả hai lớp: phía trên là sáu khoản mục chi phí, còn phía dưới là dự toán chi tiết bóc tách cho từng hạng mục công trình.
Nội dung sáu khoản mục của một dự toán công trình cấp 1 được quy định tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP cùng hướng dẫn phương pháp tại Thông tư 36/2026/TT-BXD.
Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 để quy định chi tiết Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP quen thuộc trước đây. Đi kèm với nghị định, thông tư giữ vai trò quy chuẩn phương pháp tính toán cho từng dòng chi phí.
Khoản mục đầu tiên và lớn nhất là chi phí xây dựng, gồm phần ngầm, kết cấu thân và hoàn thiện. Con số này tính cả công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công và phần phá dỡ ngoài phạm vi giải phóng mặt bằng.
Đứng liền kề là chi phí thiết bị, từ lúc mua sắm thiết bị công trình, thiết bị công nghệ cho đến khi chạy thử đạt chuẩn kỹ thuật. Bộ máy chủ đầu tư được trang trải bằng chi phí quản lý dự án, trong khi khảo sát, thiết kế, thẩm tra hay giám sát nằm ở chi phí tư vấn xây dựng.
Mọi khoản hợp lệ khác ngoài năm nhóm trên được gom vào chi phí khác. Cuối bảng tính là chi phí dự phòng, tấm đệm tài chính cho khối lượng phát sinh và trượt giá theo thời gian.
Chỉ cần nhìn lướt qua bảng tổng hợp của một dự toán công trình cấp 1, người có nghề có thể đoán ngay độ cập nhật của đơn vị lập hồ sơ.
Tên gọi chuẩn mực của khoản mục thứ tư hiện nay là chi phí tư vấn xây dựng. Biểu mẫu còn ghi "chi phí tư vấn đầu tư xây dựng" là vẫn sao chép từ nghị định cũ. Sai một tên gọi nhỏ thường kéo theo nguy cơ áp dụng sai các công thức tính toán đã hết hiệu lực.
3 mức chi phí dự án thường bị đặt cạnh nhau trong khi chúng thuộc ba thời điểm và ba phạm vi khác nhau. Bảng dưới đây đối chiếu 3 mức chi phí theo hai tiêu chí chủ đầu tư cần nắm trước khi phản ứng với một khoản chênh:
| Mức chi phí | Lập ở bước nào | Dùng để quyết định gì |
|---|---|---|
| 1. Tổng mức đầu tư xây dựng | Báo cáo nghiên cứu khả thi, trước khi dự án được phê duyệt | Quyết định đầu tư và thu xếp vốn cho toàn dự án |
| 2. Dự toán xây dựng công trình | Sau khi có thiết kế xây dựng triển khai của từng công trình | Kiểm soát chi phí từng công trình, làm gốc cho giá gói thầu |
| 3. Dự toán gói thầu xây dựng | Trước khi lựa chọn nhà thầu cho từng gói | Lập giá gói thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu |
3 mức chi phí trong bảng đối chiếu trên nhắc nhở ban quản lý dự án một nguyên tắc quan trọng: dự toán công trình cấp 1 chỉ so sánh được với tổng mức đầu tư khi đã gộp đủ mọi hạng mục của dự án, và chỉ đối chiếu được với giá gói thầu khi đã bóc tách đúng phạm vi gói.
Nếu trộn lẫn các cấp độ này, cuộc họp chi phí sẽ rơi vào tranh cãi về những khoản chênh lệch không có thực. Hiểu rõ từng tầng nấc chi phí sẽ giúp chủ đầu tư tự tin hơn khi xem xét tác động từ cấp công trình.
Cấp 1 là ngưỡng quy mô mà tại đó chi phí thôi tỷ lệ thuận với diện tích sàn. Đội ngũ lập dự toán công trình cấp 1 không thể lấy đơn giá mét vuông của một dự án nhỏ hơn rồi nhân lên. Chi phí lúc này nhảy vọt theo quy luật kỹ thuật khác.
Có thể hình dung: Khi tòa nhà tăng gấp đôi số tầng cũng không kéo theo chi phí gấp đôi, vì hệ kết cấu chịu lực, hệ thang máy, áp lực cấp thoát nước và biện pháp thi công tầng ngầm đều phải thay đổi căn bản.
Căn cứ xác định cấp công trình hiện nay bám sát Thông tư 34/2026/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Một công trình dân dụng vào cấp 1 khi chiều cao vượt 75 m, hoặc số tầng cao nằm trong khoảng 25 đến 50 tầng.
Chiều sâu lòng đất cũng có ngưỡng riêng: dự án có từ 2 đến 4 tầng ngầm, hoặc độ sâu ngầm từ 6 m đến 18 m, đều bước vào phân cấp này. Chỉ cần chạm một tiêu chí là công trình đã mang cấp 1, không cần chạm đủ cả nhóm.
Các tiêu chí còn lại nằm trong Bảng 2 Phụ lục II của thông tư. Vì quy định về cấp công trình vừa thay mới toàn bộ, tra thẳng bản gốc vẫn an toàn hơn đọc bảng tóm tắt của bên thứ ba.
Ranh giới trên của cấp 1 là chỗ nhiều ban quản lý dự án dễ đọc lướt. Với chung cư, nhà hỗn hợp và công trình có nguy hiểm cháy theo công năng F1.2, F1.3, F4.2 và F4.3, mốc phân định giữa cấp 1 và cấp đặc biệt là chiều cao phòng cháy chữa cháy 150 m theo QCVN 06:2022/BXD.
Các trường hợp còn lại lấy mốc 200 m tính theo chiều cao công trình. Hai cách đo cho hai kết quả khác nhau. Dự án vì thế có thể vượt cấp sớm hơn dự tính, kéo theo yêu cầu khắt khe hơn về hồ sơ, về năng lực đơn vị tham gia và về cách lập dự toán công trình cấp 1.
Một nét đặc thù khác của cấp 1 nằm ở tính lặp lại của không gian kiến trúc. Một tòa tháp 30 tầng thường có hàng chục tầng điển hình mang kết cấu tương tự nhau. Sai sót nhỏ về khối lượng của một tầng khi nhân lên vài chục lần sẽ tạo thành khoảng chênh lệch rất lớn.
Do đó, kiểm soát dự toán công trình cấp 1 cần sự tỉ mỉ ở từng cấu kiện lặp, không chỉ dừng lại ở việc soát xét dòng tổng.
Chi phí xây dựng luôn là tâm điểm của bảng dự toán, gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng cùng khoản mục nhà tạm để ở và điều hành thi công.
Đây là cấu phần ngốn nhiều ngân sách nhất trong dự toán công trình cấp 1, và cũng là khoản có nhiều đường để lệch số nhất.
Chi phí trực tiếp phản ánh tiền vật liệu, nhân công và ca máy thi công, tính từ khối lượng đo bóc trên bản vẽ thiết kế triển khai. Chất lượng của hồ sơ thiết kế hiện thành tiền bạc ngay tại khâu này.
Một bản vẽ thiếu chi tiết cấu tạo hoặc chỉ dẫn kỹ thuật mập mờ về quy cách vật tư sẽ khiến kỹ sư dự toán phải đưa ra các giả định. Mọi giả định trên bàn giấy khi ra công trường đều để lại khoảng chênh giá thành.
Trong một dự toán công trình cấp 1, phần ngầm là nơi con số lệch nhiều nhất. Hố móng sâu từ 6 m đến 18 m kéo theo tường vây bê tông, hệ chống đỡ, hạ mực nước ngầm, chống thấm và quan trắc công trình lân cận.
Nhóm việc này gắn chặt với địa chất thực tế và biện pháp thi công được chọn, chỉ có thể chốt sau khi có kết quả khảo sát đầy đủ. Một bảng dự toán phần ngầm nhìn gọn gàng ở giai đoạn sớm thường là do chưa tính hết biện pháp, không phải bảng đã tối ưu.
Khoản dễ bị bỏ quên thứ hai là công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công và chi phí nhà tạm để ở cùng điều hành thi công. Ở dự án cao tầng, danh mục này gồm cẩu tháp, vận thăng, giàn giáo bao che, hệ điện nước thi công và khu điều hành công trường, tất cả đều tính theo thời gian huy động.
Cấp 1 thi công dài hơn, nên khoản này trong dự toán công trình cấp 1 lớn hơn hẳn so với một công trình thấp tầng có cùng diện tích sàn.
Trong bảng tổng hợp của dự toán công trình cấp 1, ba khoản mục này chiếm tỷ trọng nhỏ hơn phần xây dựng nhưng lại là nơi phát sinh xuất hiện nhiều nhất.
Lý do nằm ở chỗ chúng phụ thuộc vào những lựa chọn còn để ngỏ tại thời điểm lập dự toán, từ chủng loại thiết bị cho tới khối lượng công việc tư vấn sẽ làm thêm. Càng để mở lâu, biên độ chênh lệch ngân sách càng nới rộng.
Chi phí thiết bị trong thực tế không dừng ở giá mua. Khoản này còn gồm gia công chế tạo với thiết bị cần chế tạo riêng, vận chuyển chuyên dụng, lắp đặt, thí nghiệm hiệu chỉnh và chạy thử theo yêu cầu kỹ thuật.
Đi kèm còn có bảo hiểm, thuế và các loại phí, vật tư thiết bị dự phòng, cùng chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ nếu hợp đồng có nội dung đó. Trong dự toán công trình cấp 1, thang máy, máy phát điện, trạm biến áp, hệ thống bơm và hệ chữa cháy đều nằm ở đây.
Chênh lệch chủng loại thiết bị giữa hai phương án có thể lớn hơn nhiều so với chênh lệch khối lượng bê tông cốt thép. Vì vậy, người quyết định đầu tư nên khóa tiêu chuẩn kỹ thuật sớm bằng chỉ dẫn kỹ thuật thay vì để mở tới bước đấu thầu.
Hệ cơ điện là chỗ khoản thiết bị và khoản xây dựng dính vào nhau, nên cũng là chỗ một dự toán công trình cấp 1 hay lệch mà không ai nhận ra ngay.
Tuyến ống gió, ống nước và máng điện chạy dọc suốt chiều cao tòa nhà, nên mọi thay đổi về cao độ trần hay chiều cao thông thủy đều nhân theo số tầng.
Công suất trạm biến áp, máy phát dự phòng và hệ bơm lại bám theo phương án phòng cháy chữa cháy và công năng từng khối, hai thứ thường còn được điều chỉnh sau khi dự toán đầu tiên đã lập. Chốt sớm các thông số này giúp khoản thiết bị bớt biến động ở những vòng cập nhật sau.
Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn xây dựng trong dự toán công trình cấp 1 trải suốt từ giai đoạn chuẩn bị dự án tới khi kết thúc xây dựng.
Cắt bớt ngân sách tư vấn ở giai đoạn đầu ít khi tiết kiệm được thật, vì phần việc chưa làm sẽ quay lại ở giai đoạn sau dưới dạng chi phí sửa hồ sơ hoặc chi phí xử lý ngoài công trường.
Với công trình cấp 1, phần thẩm tra và giám sát còn kéo dài theo tiến độ thi công, nên ranh giới giữa khoản nằm trong và khoản nằm ngoài chi phí quản lý dự án cần được làm rõ ngay từ hợp đồng tư vấn ban đầu.
Chi phí khác được định nghĩa theo cách loại trừ, gồm những khoản cần thiết để thực hiện dự án mà không thuộc năm nhóm còn lại. Từ bảo hiểm công trình, thẩm định chuyên môn cho tới các loại phí liên quan đều nằm ở đây.
Vì vậy, một bảng dự toán công trình cấp 1 để trống mục này thường không phải dấu hiệu tiết kiệm, mà là dấu hiệu bộ hồ sơ chưa rà hết các nghĩa vụ tài chính dự án sẽ phải trả.
Không có một tỷ lệ chung cứng nhắc cho mọi dự toán công trình cấp 1, vì chi phí dự phòng gồm hai phần tách bạch và mỗi phần có căn cứ riêng: dự phòng cho khối lượng và công việc phát sinh, và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Hai phần việc này trả lời hai câu hỏi khác nhau. Cách xử lý bài bản là xem xét riêng từng phần thay vì cộng gộp rồi thương lượng một lần theo cảm tính.
Phần trượt giá phụ thuộc vào thời gian thi công và vào chỉ số giá xây dựng được công bố. Một dự toán công trình cấp 1 thường phải đi qua nhiều chu kỳ biến động giá vật liệu vì tiến độ dài, nên đây là phần lập luận được bằng tiến độ và bằng dữ liệu chỉ số giá.
Tỷ lệ cụ thể nằm trong phụ lục của thông tư hướng dẫn phương pháp xác định chi phí, thay đổi theo loại công trình và nguồn vốn. Phía chủ đầu tư nên yêu cầu đơn vị tư vấn nêu rõ căn cứ và chuỗi dữ liệu đang áp dụng.
Phần dự phòng cho khối lượng phát sinh lại mang ý nghĩa khác. Nó chính là thước đo mức chưa chắc chắn của hồ sơ thiết kế tại thời điểm lập dự toán công trình cấp 1. Ở bước thiết kế cơ sở, tỷ lệ dự phòng khối lượng cao là hoàn toàn hợp lý vì nhiều giải pháp chưa chốt.
Nhưng khi dự án đã có thiết kế xây dựng triển khai đầy đủ mà phần dự phòng khối lượng vẫn giữ nguyên mức cũ, đó là tín hiệu hồ sơ chưa đủ chắc để bóc khối lượng, chứ không phải biểu hiện của sự thận trọng.
Khi có thể đọc con số dự phòng theo cách này, người quyết định đầu tư sẽ biết mình nên siết chất lượng hồ sơ hay nên siết ngân sách.
Từ ngày 01/7/2026, thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt do chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, cơ quan chuyên môn về xây dựng không còn thẩm định bước này theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Dự toán công trình cấp 1 được lập trên chính bộ thiết kế đó, nên trách nhiệm về độ tin cậy của con số dồn về phía chủ đầu tư rõ rệt hơn trước. Đổi lại, nghị định về quản lý hoạt động xây dựng đặt thêm một lớp kiểm soát khác.
Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng, hoặc dự án có công trình quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp, phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về an toàn công trình và sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng.
>>> Tìm hiểu thêm:Lập Tổng Dự Toán Và Quản Lý Chi Phí Dự Án | Công Ty Song Anh
Một lớp kiểm soát của cơ quan nhà nước rút đi, nhường chỗ cho một lớp kiểm soát do chủ đầu tư tự tổ chức và tự lựa chọn đơn vị chuyên môn độc lập.
Còn một ranh giới nữa ít được nhắc tới. Nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng áp dụng bắt buộc cho dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, còn dự án dùng nguồn vốn khác được quyền tham khảo.
Với chủ đầu tư tư nhân, sáu khoản mục vì thế không phải nghĩa vụ pháp lý, nhưng vẫn là ngôn ngữ chung khi làm việc với ngân hàng tài trợ vốn, với đơn vị thẩm tra và với nhà thầu.
Giữ đúng cấu trúc sáu khoản mục giúp một bộ dự toán công trình cấp 1 được các bên đọc trên cùng một bảng số mà không phải quy đổi.
Khi trách nhiệm đã dịch chuyển về phía chủ đầu tư, giá trị của việc soát chéo giữa các bộ môn trước lúc chốt khối lượng trở nên đặc biệt thiết thực.
Khi kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng làm việc trên một mô hình dữ liệu đồng bộ, xung đột về vị trí lỗ mở, tuyến ống và chiều cao thông thủy được phát hiện trước khi thi công.
Phần lớn những xung đột đó, nếu để lọt tới hiện trường, sẽ quay lại bảng chi phí dưới dạng khối lượng phát sinh.
Đây cũng là cách Song Anh triển khai các dự án công trình cấp 1 vai trò tổng thầu thiết kế khi kiến trúc, kết cấu, cơ điện MEP và công tác kiểm soát hồ sơ nằm trên cùng một đầu mối.
Trước khi ký duyệt một bộ dự toán công trình cấp 1, có một câu hỏi đáng đặt ra hơn cả việc rà từng dòng số: bộ hồ sơ thiết kế đứng sau con số này được các bộ môn rà soát chéo lần cuối vào thời điểm nào.
Nếu chủ đầu tư đang chuẩn bị hồ sơ cho một dự án cao tầng và muốn con số chi phí bám sát thiết kế ngay từ đầu, đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh có thể cùng rà soát trước khi bộ dự toán được chốt.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
