5 Sai Lầm Phổ Biến Khi Thiết Kế Chung Cư Cao Tầng

Thiết kế chung cư cao tầng không chỉ cần đáp ứng yếu tố thẩm mỹ mà còn phải kiểm soát tốt công năng, kỹ thuật và khả năng triển khai thực tế. 

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nhận diện những sai lầm phổ biến, hiểu rõ quy trình thiết kế bài bản và vai trò của BIM khi lựa chọn đơn vị thiết kế phù hợp.

Thiết kế chung cư cao tầng là gì? Vì sao không thể tách rời các bộ môn?

Khác với nhà ở quy mô nhỏ, thiết kế chung cư cao tầng là bài toán tổng hợp của nhiều lớp thông tin kỹ thuật và vận hành. Một thay đổi nhỏ ở kiến trúc có thể kéo theo điều chỉnh ở kết cấu. Từ đó, hệ thống kỹ thuật cũng phải thay đổi theo.

Một dự án chung cư thường phải xử lý đồng thời các yếu tố:

• Công năng căn hộ và không gian sử dụng 
• Giao thông đứng, giao thông ngang 
• Kết cấu chịu lực của công trình 
• Hệ thống MEP như điện, nước, HVAC, PCCC 
• Các tiêu chuẩn kỹ thuật, nghiệm thu và vận hành lâu dài 

Nếu từng bộ môn làm việc tách rời, thiếu kiểm tra chéo, các xung đột thường chỉ lộ ra khi dự án đã bước vào thi công. Khi đó, chi phí xử lý luôn lớn hơn rất nhiều so với việc kiểm soát từ đầu.

Đó cũng là lý do thiết kế chung cư cao tầng không chỉ cần một đơn vị biết làm hồ sơ, mà cần một đơn vị tổng thầu thiết kế có khả năng phối hợp các bộ môn trên cùng một mô hình thiết kế.

5 Sai Lầm Phổ Biến Khi Thiết Kế Chung Cư Cao Tầng Chủ Đầu Tư Cần Lưu Ý

1. Chọn đơn vị thiết kế theo giá, thay vì theo năng lực tổng thể

Đây là sai lầm khá thường gặp ở giai đoạn đầu dự án. Nhiều chủ đầu tư có xu hướng ưu tiên mức phí thấp để giảm ngân sách ban đầu, nhưng với công trình nhà cao tầng, lựa chọn này đôi khi lại khiến tổng chi phí về sau tăng lên nhiều hơn.

Khi đơn vị thiết kế chưa có đủ kinh nghiệm với dự án quy mô lớn hoặc công trình cấp 1, hồ sơ rất dễ gặp những vấn đề như:

• Thiếu chiều sâu kỹ thuật 
• Bỏ sót yêu cầu cần thiết trong triển khai 
• Khó kiểm soát sự liên kết giữa các bộ môn 
• Hồ sơ chưa đủ rõ để đi tiếp sang các bước sau 

Điều chủ đầu tư nên quan tâm không chỉ là chi phí thiết kế, mà là năng lực triển khai đồng bộ từ kiến trúc, kết cấu đến hệ thống kỹ thuật trên cùng một nền tảng dữ liệu.

Đặc biệt với các dự án thiết kế chung cư cao tầng, chọn đúng đơn vị có năng lực triển khai ngay từ đầu cần được ưu tiên hơn hết bởi đây chính là một trong những yếu tố quan trọng quyết định thành công dự án.

2. Quá chú trọng phối cảnh đẹp, nhưng xem nhẹ tính khả thi thi công

Một phương án thiết kế đảm bảo yếu tố thẩm mỹ chắc chắn sẽ mang lại lợi thế trong việc trình bày ý tưởng, truyền thông hoặc bán hàng. Tuy nhiên, thiết kế chung cư cao tầng không thể dừng lại ở hình ảnh đẹp trên màn hình.

Nếu phương án thiết kế không được kiểm soát chặt chẽ về kết cấu, thiếu rà soát kỹ thuật hoặc chưa đi đủ độ sâu cần thiết, thì bản vẽ rất dễ rơi vào tình trạng “ đẹp trên bản vẽ” nhưng khó triển khai ngoài thực tế.

Khi đó, những rủi ro thường xuất hiện là:

• Hồ sơ phải chỉnh sửa nhiều lần 
• Đơn vị thi công mất thời gian diễn giải lại bản vẽ 
• Giải pháp thực tế bị lệch so với ý tưởng ban đầu 
• Tiến độ triển khai bị ảnh hưởng 

Vì vậy, một phương án tốt không chỉ cần thuyết phục về mặt hình ảnh, mà còn phải đủ rõ để bước sang giai đoạn kỹ thuật và thi công một cách mạch lạc.

3. Thiếu kiểm soát xung đột kỹ thuật giữa các bộ môn

Đây là một trong những nguyên nhân phổ biến nhất khiến dự án phát sinh khi ra công trường. Với chung cư cao tầng, mật độ kỹ thuật lớn, không gian xử lý hạn chế và các hạng mục liên quan chặt chẽ đến nhau.

Chỉ cần một điểm chưa khớp giữa các bộ môn, dự án có thể gặp nhiều rắc rối như:

• Dầm va vào tuyến ống kỹ thuật 
• Hộp kỹ thuật chồng lấn với giải pháp kết cấu 
• Trần hoàn thiện không đủ không gian cho hệ MEP 
• Các chi tiết kiến trúc và kỹ thuật không ăn khớp 

Vấn đề ở đây không nằm ở một chi tiết đơn lẻ, mà ở việc một xung đột nhỏ có thể kéo theo nhiều điều chỉnh dây chuyền phía sau.

Với nhà cao tầng, kiểm soát xung đột không phải bước làm thêm cho đủ quy trình. Đây là phần rất quan trọng để giúp hồ sơ thiết kế rõ hơn, công trường triển khai ổn định hơn và hạn chế những tình huống phải xử lý bị động.

4. Bỏ qua quy trình thiết kế bài bản, làm tắt từ ý tưởng sang hồ sơ

Áp lực tiến độ khiến nhiều đơn vị thiết kế muốn đẩy nhanh các quy trình thiết kế. Nhưng trong thực tế, những quyết định càng vội vàng ở giai đoạn thiết kế sẽ càng dễ dẫn đến việc mất nhiều thời gian hơn ở giai đoạn thi công sau này.

Mỗi giai đoạn trong quy trình thiết kế đều có vai trò riêng:

• Concept: định hướng ý tưởng và tổ chức không gian 
• Thiết kế cơ sở: kiểm tra khả thi và làm rõ giải pháp chính 
• Thiết kế kỹ thuật: phát triển chi tiết để chốt phương án 
• Hồ sơ thi công: phục vụ triển khai thực tế tại công trường 

Bỏ qua một bước có thể giúp dự án chạy nhanh ở hiện tại, nhưng lại làm tăng rủi ro ở giai đoạn sau. Với các dự án chung cư cao tầng, đầu tư cho một quy trình đúng ngay từ đầu luôn là lựa chọn an toàn hơn.

5. Chưa triển khai mô hình BIM đúng cách

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có suy nghĩ rằng BIM chỉ là mô hình 3D đẹp hơn bản vẽ 2D. Thực tế, giá trị của BIM không nằm ở phần hình ảnh, mà đây là một hệ sinh thái thiết kế - xây dựng nằm ở khả năng kiểm soát thông tin công trình, tối ưu công năng cũng như chi phí dự án.

Vì vậy, việc lựa chọn đúng đơn vị có khả năng triển khai BIM, công nghệ này có thể hỗ trợ rất rõ cho chủ đầu tư ở nhiều khía cạnh:

• Phát hiện xung đột sớm giữa các bộ môn 
• Đồng bộ dữ liệu thiết kế tốt hơn 
• Hỗ trợ kiểm tra và điều chỉnh phương án 
• Trích xuất hồ sơ rõ ràng hơn 
• Hỗ trợ bóc tách khối lượng sát hơn với mô hình 

Với các dự án thiết kế chung cư cao tầng, công nghệ BIM chỉ phát huy hiệu quả tối đa khi được triển khai bởi đội ngũ có năng lực, thực hiện đúng quy trình và phục vụ đúng mục tiêu kiểm soát rủi ro ngay từ đầu.

>>> Xem thêm:Tìm Hiểu Quy Trình Thiết Kế Nhà Cao Tầng Với Công Nghệ BIM

Chủ đầu tư nên dựa vào tiêu chí nào để chọn đơn vị thiết kế chung cư cao tầng?

Khi chọn đơn vị thiết kế chung cư cao tầng, điều chủ đầu tư nên nhìn trước tiên không chỉ là hồ sơ đẹp, mà là năng lực triển khai thực tế. Một số tiêu chí quan trọng gồm:

• Kinh nghiệm với công trình tương tự: Đơn vị đã từng tham gia dự án nhà cao tầng sẽ hiểu rõ hơn những vấn đề dễ phát sinh trong thực tế. 
• Khả năng triển khai đồng bộ: Cần xem đơn vị đó có thể đi từ concept đến hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ thi công hay không. 
• Mức độ rõ ràng của hồ sơ: Hồ sơ không chỉ để trình bày, mà phải đủ chi tiết để hỗ trợ quá trình triển khai ngoài công trường. 
• Năng lực ứng dụng BIM: Một đơn vị thiết kế có năng lực triển khai BIM đúng cách sẽ không chỉ dựng mô hình, mà còn kiểm tra xung đột, đồng bộ dữ liệu và hỗ trợ xuất hồ sơ. 
• Tư duy thiết kế để triển khai thật: Với dự án quy mô lớn hoặc công trình cấp 1, đây là yếu tố rất quan trọng để hạn chế rủi ro về sau. 

Đối với các dự án chung cư cao tầng quy mô lớn, chủ đầu tư nên ưu tiên lựa chọn đơn vị có tư duy thiết kế để triển khai thật, thay vì chỉ mạnh ở giai đoạn trình bày phương án.

Vì sao nhiều chủ đầu tư lựa chọn Song Anh cho dự án chung cư cao tầng?

Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Song Anh là đơn vị giàu kinh nghiệm triển khai nhóm dự án chung cư cao tầng, khu phức hợp và công trình quy mô lớn với định hướng thiết kế gắn liền khả năng triển khai thực tế.

Đối với các dự án nhà chung cư cao tầng, chủ đầu tư thường cần tìm là một đối tác có thể đồng hành từ giai đoạn sơ khai, kiểm soát dữ liệu xuyên suốt và giúp dự án đi đúng hướng ngay từ đầu.

Song Anh tự hào là đơn vị tiên phong ứng dụng công nghệ BIM trong thiết kế, hướng đến giải pháp trực quan, đồng hành cùng chủ đầu tư từ bản vẽ sơ khai cho đến hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh.

Khi quy mô công trình ngày càng lớn, lựa chọn đúng đơn vị thiết kế ngày từ đầu không chỉ giúp giảm áp lực ở các bước phía sau, mà còn tạo nền tảng vững hơn cho toàn bộ quá trình triển khai

.