Cảnh quan và hạ tầng ngầm xung đột ở bốn điểm nghẽn then chốt, và tất cả đều cùng hiện diện trên một mặt cắt đứng, từ lớp cỏ xanh xuống tới đỉnh sàn tầng hầm. Điểm chung của chúng là phía hạ tầng luôn bị khóa chặt bởi các quy chuẩn kỹ thuật bắt buộc, trong khi phương án cây xanh lại linh hoạt hơn. Vì vậy, mỗi lần hai bộ hồ sơ chồng lớp lên nhau, phương án cảnh quan gần như luôn là bên phải chỉnh sửa lại.
Cảnh quan và hạ tầng ngầm thường xảy ra xung đột ở hầu hết các dự án cao tầng ở 4 điểm bao gồm:
Cả 4 xung đột nêu trên đều nảy sinh trên cùng một dải mặt bằng nhạy cảm quanh ranh tầng hầm và hành lang kỹ thuật ngoài sân. Chúng thường bộc lộ đồng thời thành một chuỗi vấn đề chứ hiếm khi xuất hiện đơn lẻ.
Gốc rễ của vấn đề bắt nguồn từ hình thái kiến trúc của khối đế ngầm. Tại các tổ hợp cao ốc hiện đại, tầng hầm thường được thiết kế vươn rộng ra ngoài ranh khối tháp, áp sát ranh đất để đáp ứng chỉ tiêu đỗ xe bắt buộc.
Hệ quả là toàn bộ khoảng sân vườn mà cư dân ngỡ là mặt đất tự nhiên thực chất chỉ là bề mặt của một kết cấu sàn bê tông nhân tạo, nơi chằng chịt các tuyến ống kỹ thuật luồn lách bên dưới.
Bản chất của các điểm nghẽn này không xuất phát từ việc bên kiến trúc cảnh quan muốn đẹp còn bên kỹ thuật muốn an toàn, mà nằm ở sự lệch pha ngay từ nền tảng dữ liệu bản vẽ.
Đội ngũ cảnh quan thường làm việc trên mặt bằng quy hoạch tổng thể với cao độ san nền hoàn thiện. Trong khi đó, kỹ sư hạ tầng lại triển khai trên bình đồ mạng lưới tuyến ống với cao độ đáy cống và đỉnh sàn hầm.
Hai bộ hồ sơ này chỉ thực sự gặp nhau khi có người chủ động chồng lớp lên một mặt bằng chung. Ở giai đoạn thiết kế cơ sở ban đầu, việc phối hợp chồng lớp này thường chưa có ai đứng ra chủ trì.
Danh mục đầy đủ các hạng mục phần ngầm đã được Song Anh phân tích chi tiết trong bài viết: Hạ Tầng Kỹ Thuật Trong Dự Án Gồm Những Hạng Mục Nào?
Phần nội dung tiếp theo sẽ đi thẳng vào những vị trí cảnh quan và hạ tầng ngầm chạm nhau, theo đúng trình tự mà chủ đầu tư thường gặp khi lật mở hồ sơ.
Điểm xung đột đầu tiên giữa cảnh quan và hạ tầng ngầm lại nằm ở một chỉ số mà bên cảnh quan không hề nắm quyền quyết định: khoảng hở cao độ giữa mặt sân hoàn thiện và đỉnh sàn bê tông tầng hầm.
Con số này quyết định trực tiếp danh mục cây trồng được ngoài thực tế. Khoảng cách đó vốn được chốt cứng trong hồ sơ kết cấu từ rất sớm, trước khi phương án cây xanh được phác thảo, và là một con số cố định không thể co giãn.
Phần đất thực sự nuôi bộ rễ còn mỏng hơn khoảng hở nhìn thấy trên mặt cắt. Từ đỉnh sàn hầm đi lên, lớp chống thấm, lớp vữa bảo vệ, thảm thoát nước và lớp vải địa kỹ thuật đều chiếm chỗ trước khi tới lượt giá thể đất trồng.
Một khoảng hở nghe có vẻ thoải mái trên bản vẽ vì thế có thể chỉ còn lại một phần nhỏ cho bộ rễ phát triển. Đây chính là lý do khiến phối cảnh bán hàng hay lệch xa nhất so với sản phẩm bàn giao thực tế.
Để hiểu rõ cấu tạo chi tiết của các lớp vật liệu này cùng bài toán tải trọng, chủ đầu tư cso thể tham khảo thêm bài viết: Thiết Kế Cảnh Quan Trên Mái Podium Là Gì?
Khi phát hiện chiều dày đất không đủ cho danh mục cây bóng mát đã duyệt, chủ đầu tư có ba hướng xử lý với mức chi phí cách nhau rất xa. Hướng nhẹ nhàng nhất là thay đổi danh mục, thay cây thân gỗ lớn bằng nhóm cây bụi và cây tầm trung, chấp nhận mảng xanh thấp hơn hình dung ban đầu.
Hướng thứ hai là giữ cây lớn nhưng tôn bồn trồng cao lên khỏi mặt sân, biến chiều sâu thiếu hụt thành chiều cao của bồn hoa. Hệ thống bậc và thành bồn khi đó phải hòa vào ngôn ngữ kiến trúc ngay từ đầu chứ không thể chắp vá tùy tiện.
Hướng thứ ba là hạ cao độ sàn hầm cục bộ để tạo hố trồng sâu, giải pháp tốn kém nhất và chỉ còn khả thi khi hồ sơ kết cấu chưa đóng.
Điểm chung của ba hướng là chủ đầu tư chỉ còn đủ quyền lựa chọn khi hồ sơ kết cấu chưa chốt. Càng để muộn thì phương án xử lý càng hẹp lại. Điểm giao thoa thứ hai giữa cảnh quan và hạ tầng ngầm cũng đã chực chờ sẵn trên chính mặt bằng đó, ngay tại vị trí các tuyến ống kỹ thuật chạy dưới thảm cỏ.
Tiêu chuẩn quy hoạch cây xanh đô thị hiện hành ấn định khoảng cách an toàn tối thiểu từ cây bụi và cây thân gỗ tới các mạng đường ống ngầm là 1 m đến 2 m, và tới giới hạn mạng điện là 4 m.
Đây là ràng buộc dễ kiểm tra nhất trong bốn điểm xung đột giữa cảnh quan và hạ tầng ngầm, vì chỉ cần đặt mặt bằng trồng cây chồng lên mặt bằng tuyến ống là thấy ngay chỗ vi phạm.
Các con số này được nêu tại mục 5.10 của TCVN 9257:2012, tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị. Quy chuẩn quy hoạch đô thị mới bổ sung thêm một nguyên tắc bao trùm, rằng việc bố trí cây xanh không được gây hư hại công trình, bao gồm cả phần ngầm lẫn phần trên mặt đất.
Nói cách khác, khoảng cách này không chỉ là khuyến nghị nghề nghiệp của người làm cây xanh, mà là điều kiện để hồ sơ đứng vững khi thẩm tra.
4 hạng mục dưới đây là những thứ bộ rễ hay va phải nhất trong một dự án cao tầng, kèm khoảng cách tối thiểu và hệ quả nếu bản vẽ bỏ qua:
| Hạng mục cần tránh | Khoảng cách tối thiểu tới thân cây | Hệ quả nếu vi phạm |
|---|---|---|
| 1. Mạng đường ống ngầm (cấp nước, thoát nước, cấp nguồn) | 1 m đến 2 m | Rễ chèn và làm lệch mối nối, phải bóc mảng xanh mới sửa được ống |
| 2. Giới hạn mạng điện | 4 m | Nguy cơ phóng điện và sự cố khi cây đổ, vướng khi bảo trì tuyến |
| 3. Tường nhà và công trình | 2 m đến 5 m | Rễ đẩy nứt kết cấu bao che, tán cây áp sát mặt đứng |
| 4. Vỉa hè và đường nội bộ | 1,5 m đến 2 m | Rễ trồi làm phồng vỡ mặt lát, cản tầm nhìn tại nút giao |
4 dòng trên cho thấy quỹ đất trồng cây khả dụng hẹp hơn nhiều so với diện tích mảng xanh trên phối cảnh, và đây là chỗ cảnh quan và hạ tầng ngầm tranh nhau gay gắt nhất ở những dải đất kẹp giữa mặt đứng công trình với đường nội bộ.
Ở mặt bằng chật không bố trí đủ khoảng cách, giải pháp còn lại là tấm chắn rễ hoặc hố trồng thành cứng để dẫn rễ theo hướng đã định. Điều bảng này chưa nói tới là những hạng mục không nằm ngầm mà nhô lên khỏi mặt đất, và đó mới là nhóm gây tranh cãi nhiều nhất giữa hai bộ môn.
Quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật yêu cầu mặt nắp hố ga kỹ thuật phải cao hơn cao độ mặt đất khu vực trồng cây xanh tối thiểu 0,05 m. Mọi phương án hạ nắp ga xuống ngang thảm cỏ cho phẳng vì thế đều sai ngay từ trên bản vẽ, và với khu vực không xây dựng thì mức chênh yêu cầu còn lớn hơn, tối thiểu 0,2 m.
Đây là điểm xung đột giữa cảnh quan và hạ tầng ngầm hay bị giằng co lâu nhất, vì nó đụng thẳng vào thẩm mỹ của mặt sân.
Quy định nằm ở mục 2.2.3.3 của QCVN 07-3:2023/BXD, và lý do kỹ thuật của nó rất thực tế. Năm centimet chênh cao là để đất trồng, mùn lá và nước tưới không tràn vào lòng hố ga, đồng thời để người vận hành còn nhận ra vị trí nắp sau khi cỏ đã phủ kín.
Một nắp ga bị chôn phẳng dưới thảm cỏ chỉ mất dấu sau vài tháng, và tới lúc cần thông tắc thì việc đầu tiên phải làm là đào tìm.
Cùng nhóm với hố ga còn có những hạng mục khác mà bản vẽ cảnh quan hay bỏ quên, vì chúng không xuất hiện trên mặt bằng quy hoạch cây xanh. Cửa lấy gió và thải gió của tầng hầm phải giữ thông thoáng, nên không được vây kín bằng khóm cây hay giàn leo, dù đó thường là chỗ bên cảnh quan muốn che nhất.
Lối thoát nạn bộ dẫn từ tầng hầm lên mặt đất cần lộ diện và tiếp cận được. Nắp bể ngầm và bể tự hoại phải mở được để hút định kỳ, còn trụ nước chữa cháy ngoài nhà thì cần nhìn thấy rõ ràng và thao tác thuận tiện từ vị trí xe đỗ.
Cách xử lý đúng không phải là giấu chúng đi, mà là đưa chúng vào phương án ngay từ đầu rồi thiết kế phần hoàn thiện quanh chúng. Một nắp ga đặt trong ô lát đá, viền bằng dải sỏi hoặc cây bụi thấp, vừa giữ được mức chênh cao theo quy chuẩn vừa trông có chủ đích thay vì lạc lõng giữa thảm cỏ.
Cùng logic đó, hạng mục chiếm nhiều diện tích sân vườn nhất lại chính là thứ không ai được phép dịch chuyển, đó là tuyến đường dành cho xe chữa cháy.
Đoạn sân vườn bị đường xe chữa cháy cắt qua không cứu được bằng cách bỏ đường, mà chỉ cứu được bằng cách cho hai chức năng dùng chung một mặt bằng. Nghĩa là mặt đường vẫn phải đủ khả năng chịu tải và đủ bề rộng theo yêu cầu chữa cháy, còn phần hoàn thiện thì xử lý theo ngôn ngữ cảnh quan.
Đây cũng là điểm xung đột giữa cảnh quan và hạ tầng ngầm có biên độ thương lượng hẹp nhất, vì mọi thay đổi đều phải qua thẩm duyệt.
Ràng buộc khắt khe nhất ở đây là khoảng không phía trên. Theo mục 6.2.1.3 của QCVN 06:2022/BXD, chỉ được phép có kết cấu chặn phía trên đường cho xe chữa cháy nếu chiều cao thông thủy để phương tiện đi qua không nhỏ hơn 4,5 m.
Kèm theo đó là hai giới hạn về chiều dài: kích thước kết cấu chặn đo dọc theo tuyến đường không lớn hơn 10 m, và khoảng thông giữa hai kết cấu chặn không nhỏ hơn 20 m. Tán cây bóng mát, giàn pergola và cổng chào thường được xem là kết cấu chặn theo định nghĩa này.
Chiều cao phân cành của hàng cây dọc tuyến này vì vậy là thông số phải chốt cùng lúc với việc chọn loài cây, không để tới khi trồng mới xử lý.
Nền đường thì chịu ràng buộc theo hướng khác. Quy chuẩn an toàn cháy yêu cầu nền được gia cố bằng vật liệu bảo đảm chịu được tải trọng của xe chữa cháy và bảo đảm thoát nước mặt. Đây là yêu cầu về năng lực chịu tải, không phải một con số cố định áp chung cho mọi công trình.
Với bên cảnh quan, điều đó loại bỏ phần lớn vật liệu lát mềm và thảm cỏ thông thường trên tuyến này. Thứ còn dùng được là gạch tự chèn, bê tông in hoa văn hoặc hệ ô lưới trồng cỏ, tức là những vật liệu giữ được màu xanh nhưng chịu tải bằng lớp móng bên dưới.
Trường hợp khó nhất là khi tuyến đường ấy nằm trên mái tầng hầm, tình huống khá phổ biến ở dự án có hầm rộng. Lúc đó một dải mặt bằng vừa phải chịu tải xe chữa cháy, vừa gần như không còn chiều dày cho đất trồng.
Nhận ra ràng buộc kép này sớm giúp chủ đầu tư giữ được diện tích cảnh quan hữu ích mà vẫn qua được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Cả bốn điểm vừa đi qua đều có chung một đặc điểm: chúng đọc ra được từ bản vẽ, miễn là có ai đó đặt hai bản vẽ cạnh nhau và biết cần tìm gì.
Người ráp hai bộ hồ sơ cảnh quan và hạ tầng ngầm phải là một đầu mối được chỉ định rõ, và thời điểm là giai đoạn thiết kế cơ sở, khi cao độ đỉnh sàn hầm cùng các tuyến hạ tầng chính vẫn còn là con số trên bản vẽ. Ở bước này, dịch một tuyến ống sang phải vài mét hay hạ một vùng sàn hầm chỉ tốn thời gian rà soát của đội thiết kế.
Trước khi tổ chức được việc đó, chủ đầu hoàn toàn có thể nhìn ra ba dấu hiệu cho thấy hồ sơ cảnh quan và hạ tầng ngầm chưa từng gặp nhau:
Khi phát hiện một trong ba dấu hiệu này thì việc rà soát nên bắt đầu ngay, không chờ tới vòng thẩm tra.
Lý do phải bắt đầu sớm nằm ở cách chi phí sửa tăng lên. Khi hầm đã đổ bê tông, cao độ sàn thành dữ kiện bất biến, mọi điều chỉnh phải giải quyết bằng cách nâng bồn trồng hoặc thay danh mục cây.
>>> Xem thêm:Tư Vấn Thiết Kế Cảnh Quan | Công Ty Song Anh
Khi cảnh quan đã trồng xong và công trình đã bàn giao, muốn chạm tới một đoạn ống bị rễ chèn thì phải bóc cả dải mảng xanh phía trên, đào tới cao độ đặt ống, rồi hoàn trả đúng thứ tự các lớp chống thấm, thoát nước, giá thể và cây trồng.
Phần hoàn trả ấy tốn nhiều công và nhiều thời gian hơn hẳn việc sửa đoạn ống, chưa kể khu vực đó phải rào lại giữa lúc cư dân đã vào ở.
Cách phòng ngừa vì vậy nằm ở tổ chức hồ sơ nhiều hơn ở giải pháp kỹ thuật. Một mặt bằng chồng lớp chung, đặt bản vẽ trồng cây lên bản vẽ tuyến ống và ranh tầng hầm, phát hiện được phần lớn xung đột giữa cảnh quan và hạ tầng ngầm chỉ trong một buổi rà soát.
Điều kiện đi kèm là đầu mối ấy phải có quyền kết luận bên nào điều chỉnh, thay vì để hai đơn vị gửi bản vẽ qua lại rồi chờ chủ đầu tư phân xử từng chi tiết.
Đây cũng là phần việc mà tổng thầu thiết kế Song Anh triển khai đồng bộ các bộ môn kiến trúc, kết cấu và cơ điện xử lý được gọn hơn, vì cao độ và tuyến kỹ thuật nằm chung một hệ dữ liệu thay vì nằm ở nhiều hợp đồng khác nhau.
>>> Tìm hiểu thêm:Quy Trình Phối Hợp Đa Bộ Môn Trong Thiết Kế Nhà Cao Tầng
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
