Chi phí thiết kế BVTC dự án cao tầng hiếm khi là một con số cố định. Cùng một diện tích sàn, hai đơn vị vẫn có thể báo giá lệch nhau đáng kể, bởi mỗi báo giá gói một phạm vi công việc và một mức trách nhiệm khác nhau.
Khi đã nắm được năm nhóm yếu tố dưới đây, chủ đầu tư đọc báo giá theo giá trị kiểm soát rủi ro, thay vì chỉ nhìn con số thấp nhất.
Chi phí thiết kế BVTC chênh lệch lớn giữa các nhà thầu là do sự khác biệt về chiều sâu chi tiết của hồ sơ kỹ thuật, mức độ rà soát phối hợp đa bộ môn và giới hạn trách nhiệm hỗ trợ pháp lý sau khi bàn giao bản vẽ.
Vấn đề thường gặp là chủ đầu tư dễ chọn phải các báo giá thiết kế giá rẻ do chỉ nhìn vào con số tổng thể trên tờ bìa hồ sơ. Cách làm này vô tình bỏ qua phần rủi ro kỹ thuật cực kỳ lớn khi bản vẽ thiết kế thi công thiếu đi các chi tiết cấu tạo quan trọng.
Sự chênh lệch đơn giá thực tế bắt nguồn từ khối lượng công việc phối hợp chéo giữa các bộ môn. Thiết kế một tòa nhà cao tầng đòi hỏi hàng chục giao diện kỹ thuật phức tạp giữa kết cấu móng hầm, vách cứng và các tuyến đi ống cơ điện chính.
Hậu quả là nếu cắt bớt khâu coordination (phối hợp) và rà soát QA/QC để giảm phí thiết kế, chủ đầu tư sẽ nhận về bộ hồ sơ rời rạc. Khi thi công thực tế, việc đường ống đâm vào dầm chịu lực buộc phải đục phá cấu kiện sẽ làm chi phí xây dựng phát sinh gấp nhiều lần.
Để kiểm soát hiệu quả, chủ đầu tư cần yêu cầu bóc tách rõ phạm vi công việc trong báo giá. Việc chốt rõ trách nhiệm phối hợp và số vòng hiệu chỉnh hồ sơ giúp chủ đầu tư an tâm bàn giao mặt bằng thi công trơn tru.
Phạm vi hồ sơ và danh mục sản phẩm bàn giao (Deliverables) là yếu tố đầu tiên quyết định trực tiếp mức chi phí thiết kế BVTC của dự án cao tầng.
Vấn đề là nhiều báo giá cùng mang tên "Thiết kế BVTC" nhưng lại có phạm vi công việc rất khác nhau. Một bên chỉ cung cấp các bản vẽ mặt bằng phẳng cơ bản, trong khi bên còn lại cam kết cung cấp thuyết minh chi tiết, chỉ dẫn kỹ thuật thi công và bảng thống kê vật tư đầy đủ.
Khi không làm rõ các thành phần này từ đầu, chủ đầu tư dễ rơi vào tình trạng nhận bàn giao bộ hồ sơ thiếu hụt thông tin kỹ thuật, gây khó khăn cho việc bóc tách khối lượng dự toán thầu.
Hậu quả là tiến độ thẩm tra pháp lý bị kéo dài do phải bổ sung hồ sơ nhiều lần, đồng thời công trường dễ xảy ra lỗi thi công do nhà thầu tự diễn giải bản vẽ theo ý mình.
Do đó, cách kiểm soát đúng là chủ đầu tư cần sử dụng một bộ checklist sản phẩm bàn giao chi tiết. Yêu cầu làm rõ sự hiện diện của dự toán chi phí, bảng BOQ và mô hình thông tin BIM/Revit trong gói dịch vụ tư vấn thiết kế để có cơ sở đánh giá báo giá chính xác.
Để so sánh các báo giá thiết kế một cách rõ ràng và chính xác chủ đầu tư cần yêu cầu các đơn vị tư vấn làm rõ chi tiết các sản phẩm bàn giao.
Một bộ hồ sơ bản vẽ thi công tiêu chuẩn cho nhà cao tầng bắt buộc phải bao gồm đầy đủ bản vẽ 3 bộ môn (kiến trúc, kết cấu, MEP), thuyết minh kỹ thuật và bảng thống kê thép.
Việc xác định rõ gói dịch vụ có đi kèm mô hình BIM và số vòng chỉnh sửa hồ sơ khi thẩm tra sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn đúng nhà thầu có năng lực thực sự.
Hồ sơ bản vẽ thi công đạt chuẩn cần đảm bảo là bộ tài liệu kỹ thuật có tính thi công cao, chứa đầy đủ các chi tiết liên kết cấu tạo nhạy cảm.
Nếu bản vẽ chỉ sạch đẹp về hình thức nhưng thiếu đi các mặt cắt dầm sàn hay định vị sleeve, công trường sẽ phải đối mặt với rủi ro sửa đổi liên tục.
Khoản chi phí đầu tư thêm cho chất lượng hồ sơ ban đầu luôn rẻ hơn rất nhiều so với chi phí đập phá sửa chữa ngoài hiện trường.
Mức độ phức tạp về mặt quy mô kiến trúc và kết cấu móng hầm là yếu tố thứ hai chi phối trực tiếp đến khối lượng tính toán và chi phí thiết kế BVTC của tòa nhà.
Vấn đề thường gặp là chủ đầu tư áp dụng một đơn giá thiết kế chung chung cho mọi loại hình công trình cao tầng.
Có thể hình dung: Một tòa nhà chung cư hỗn hợp thương mại có 3 tầng hầm sâu đòi hỏi thời gian tính toán kết cấu tường vây, lõi cứng chịu gió và hệ thống PCCC phức tạp hơn rất nhiều so với một tòa nhà văn phòng thuần túy.
Khi không đánh giá đúng độ khó kỹ thuật, hồ sơ thiết kế dễ bị thiếu hụt các tính toán chi tiết cho các kịch bản tải trọng động bất lợi như gió bão hay động đất.
Hậu quả là kết cấu khung chịu lực có thể bị dư thừa vật tư ở vị trí không cần thiết nhưng lại thiếu an toàn ở các nút liên kết chính, gây rủi ro nứt võng sàn vách khi vận hành.
Để kiểm soát chất lượng, chủ đầu tư cần cùng tư vấn thiết kế làm rõ các khu vực nhạy cảm: Giải pháp móng sâu truyền tải chân cột lớn, chiều rộng hành lang thoát hiểm và không gian trần hành lang kỹ thuật.
Việc tính toán chuẩn xác các giao diện kỹ thuật này ngay từ khâu thiết kế cơ sở giúp đảm bảo công trình vừa đạt độ an toàn chịu lực cao, vừa tối ưu hóa chi phí vật tư phần thô.
Sự phối hợp đồng bộ giữa kiến trúc, kết cấu và cơ điện (MEP) trên cùng một hệ dữ liệu là yếu tố thứ ba ảnh hưởng lớn đến chi phí và tính thực thi của hồ sơ thiết kế BVTC.
Vấn đề phổ biến tại công trường là tình trạng đường ống cơ điện va chạm với dầm bê tông cốt thép chịu lực chính của tòa nhà. Sự cố này xảy ra do các bộ môn làm việc nối tiếp nhau mà không có quy trình phối hợp đồng thời ngay từ giai đoạn sơ bộ.
Hệ quả là để tránh dầm kết cấu, nhà thầu thi công buộc phải hạ trần thạch cao hành lang ngoài ý muốn. Việc hụt chiều cao thông thủy này trực tiếp làm giảm tính thẩm mỹ không gian kiến trúc căn hộ và giảm phân khúc chất lượng dịch vụ của khách sạn.
Để kiểm soát sớm rủi ro này, chủ đầu tư cần yêu cầu rà soát va chạm hệ thống ngay trên hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công.
Việc chốt sớm cao độ thông thủy trần kiến trúc và kích thước các tuyến ống cơ điện chính sẽ giúp kỹ sư kết cấu tính toán tiết diện dầm sàn phù hợp, gạt bỏ rủi ro xung đột kỹ thuật và rủi ro hụt thông thủy khi thi công.
Công tác phối hợp đa bộ môn đòi hỏi thời gian rà soát và điều phối kỹ thuật nghiêm ngặt của đội ngũ kỹ sư. Báo giá thiết kế chất lượng phải thể hiện rõ chi phí dành cho công tác coordination (phối hợp) và rà soát va chạm chéo.
Tại Song Anh, chúng tôi luôn quản lý đồng thời cả 3 bộ môn trên cùng một hệ trục định vị thống nhất, giúp phát hiện sớm các lỗi lệch dầm sàn trước khi phát hành hồ sơ thi công.
Hệ thống cơ điện MEP cần được đưa vào thiết kế song song với kết cấu dầm sàn chịu lực chứ không thể là phần vẽ thêm sau khi kiến trúc đã đóng cứng mặt bằng.
>>> Xem thêm:Tư Vấn Thiết Kế Cơ Điện MEPF
Việc chọn báo giá rẻ nhưng thiếu khâu phối hợp MEP thực tế chỉ là cách chủ đầu tư chuyển chi phí sửa sai về giai đoạn sau. Các khoản chi phí đền bù vật tư và đục phá kết cấu bê tông cốt thép ngoài công trường luôn đắt đỏ hơn nhiều so với chi phí thiết kế đồng bộ từ đầu.
Ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) và quy trình QA/QC độc lập là yếu tố thứ tư làm tăng chi phí thiết kế ban đầu nhưng giúp tối ưu hóa tổng chi phí xây dựng dự án.
Vấn đề thực tế là nhiều chủ đầu tư e ngại chi phí thuê đơn vị thiết kế ứng dụng BIM và QA/QC bài bản vì cho rằng tốn kém. Họ chấp nhận sử dụng các bản vẽ thiết kế 2D rời rạc chứa đầy lỗi va chạm kỹ thuật ngầm chưa được kiểm duyệt.
Hậu quả là khi ra công trường lắp đặt thiết bị, nhà thầu xây lắp phải tự xoay xở chắp vá phương án ngoài hiện trường. Việc đập phá dầm cột bê tông cốt thép đã hoàn thành để sửa lỗi đi đường ống MEP sẽ làm chi phí xây lắp bị đội lên ngoài tầm kiểm soát.
Để kiểm soát chất lượng hồ sơ, chủ đầu tư nên yêu cầu triển khai quy trình thiết kế tích hợp BIM. Sử dụng Revit để mô hình hóa toàn bộ cấu kiện và kết hợp Navisworks chạy va chạm tự động dưới sự điều phối của các kỹ sư thực chiến dày dặn kinh nghiệm.
Quá trình rà soát QA/QC nghiêm ngặt trước khi phát hành hồ sơ giúp phát hiện sớm các xung đột không gian với chi phí rẻ nhất, mang lại bộ hồ sơ bản vẽ thi công chính xác cao cho nhà thầu.
Giới hạn trách nhiệm của đơn vị tư vấn thiết kế trong việc hỗ trợ giải trình thẩm tra, rà soát shop drawing và phản hồi yêu cầu thông tin (RFI) là yếu tố thứ năm tác động trực tiếp đến chi phí thiết kế BVTC.
Vấn đề thường gặp là khi hồ sơ bị cơ quan chức năng trả comment sửa đổi, đơn vị tư vấn thiết kế lại yêu cầu tính thêm chi phí phụ lục thiết kế hoặc trì hoãn việc cập nhật bản vẽ. Sự chậm trễ này trực tiếp làm đình trệ công tác xin giấy phép xây dựng của chủ đầu tư.
Hậu quả là nhà thầu thi công phải tự xoay xở giải quyết các vướng mắc kỹ thuật tại công trường, dễ dẫn đến rủi ro thi công sai lệch dầm sàn kết cấu và đi ống cơ điện.
Để kiểm soát luồng hồ sơ, chủ đầu tư cần quy định rõ thời hạn phản hồi RFI và giới hạn số vòng hiệu chỉnh bản vẽ trong hợp đồng. Việc phân định rõ trách nhiệm hỗ trợ giải trình pháp lý và soát chéo bản vẽ triển khai shop drawing giúp công trình hoạt động đồng bộ, giảm thiểu tối đa các tranh chấp kỹ thuật giữa các bên xây lắp.
Công tác hỗ trợ thẩm tra pháp lý đòi hỏi đơn vị thiết kế phải đồng hành cùng chủ đầu tư để cập nhật bản vẽ theo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy hoặc quy chuẩn đô thị.
Việc xác định trước số vòng hiệu chỉnh hồ sơ trong hợp đồng thiết kế sẽ giúp loại bỏ các tranh chấp phát sinh chi phí ngoài kế hoạch giữa chủ đầu tư và tư vấn.
Nhà thầu xây lắp trực tiếp lập bản vẽ shop drawing, còn đơn vị tư vấn thiết kế chịu trách nhiệm rà soát sự tương thích của bản vẽ triển khai này với hồ sơ BVTC gốc đã phê duyệt.
Mọi yêu cầu làm rõ thông tin phát sinh ngoài hiện trường phải được phản hồi bằng văn bản chính thức thông qua quy trình RFI, giữ cho cơ sở dữ liệu hoàn công của tòa nhà luôn đồng bộ thống nhất.
>>> Tìm hiểu thêm: Vai Trò Của RFI Trong Hồ Sơ Thiết Kế Dự Án Cao Tầng
Chủ đầu tư nên đánh giá báo giá thiết kế BVTC dựa trên tính đầy đủ của danh mục sản phẩm bàn giao, quy trình phối hợp đa bộ môn và cam kết hỗ trợ thi công tại hiện trường thay vì chỉ so sánh đơn giá thô.
Việc thiết lập các tiêu chuẩn thiết kế rõ ràng và phối hợp đồng bộ giữa kiến trúc, kết cấu và cơ điện từ sớm là yếu tố quyết định sự thành công của dự án.
Quy trình này giúp chủ động gỡ bỏ các va chạm vật lý trên mô hình ảo, tránh tình trạng đập phá bê tông cốt thép ngoài hiện trường làm phát sinh chi phí đắt đỏ.
>>> Xem thêm:Những Yếu Tố Gây Ảnh Hưởng Chi Phí Thiết Kế Nhà Cao Tầng
Chủ đầu tư nên ưu tiên lựa chọn đơn vị tư vấn có năng lực tổng thầu thiết kế và có khả năng phối hợp đa bộ môn như Song Anh để có thể quản lý toàn diện chất lượng hồ sơ.
Với khả năng combine 3 bộ môn thiết kế, tổng thầu thiết kế Song Anh luôn đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn lập concept kiến trúc đến thiết kế kỹ thuật thi công hoàn chỉnh trên nền tảng dữ liệu đồng bộ.
Chúng tôi chịu trách nhiệm phối hợp đồng bộ kiến trúc, kết cấu và cơ điện trong cùng một quy trình khép kín, mang lại bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật chất lượng cao, giúp chủ đầu tư tối ưu hóa chi phí đầu tư dài hạn và an tâm bàn giao mặt bằng thi công trơn tru.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
.png)
Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM
Hotline: 0962 860 220
.png)
Email: songanh.cm1@gmail.com
.png)
Website: sa-corp.vn
